A causa della crisi economica e del caro affitti, sempre più persone si chiedono se sia possibile vivere in un locale commerciale. Si tratta di un’ipotesi che molti valutano, soprattutto nelle zone centrali delle città, dove questi spazi sono più accessibili rispetto agli appartamenti residenziali. Tuttavia, la risposta non è così semplice: abitare un locale commerciale richiede una serie di verifiche e un iter burocratico complesso, a partire dal cambio di destinazione d’uso.

Differenza tra locale commerciale e abitazione

Non basta dormire in un negozio o in un ufficio per poter dire di viverci legalmente. La differenza fondamentale tra un locale commerciale e un’abitazione è la destinazione d’uso, che viene definita urbanisticamente e registrata al Catasto.

I locali commerciali rientrano nella categoria catastale C, mentre le abitazioni fanno parte della categoria A. Le normative che regolano questi due tipi di immobili sono diverse: un locale commerciale è soggetto a normative edilizie, igienico-sanitarie, di sicurezza e fiscali più stringenti rispetto a quelle previste per un’abitazione. Anche le imposte locali come IMU e TARI variano in base alla destinazione d’uso.

Perché non si può vivere in un locale commerciale?

Secondo la legge italiana, non si può vivere stabilmente in un locale commerciale perché non possiede i requisiti previsti per l’uso abitativo. Tuttavia, è possibile modificare formalmente e strutturalmente l’immobile per renderlo idoneo ad essere abitato.

Cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale

Il primo passo necessario è ottenere il cambio di destinazione d’uso. Non sempre è possibile e molto dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dal Piano Regolatore Comunale. La procedura richiede il passaggio dalla categoria catastale “C” alla categoria “A”, ma non basta presentare una semplice richiesta: servono adeguamenti tecnici.

Tra i requisiti:

• L’immobile deve trovarsi su terreno edificabile urbano.

• Deve essere possibile realizzare i servizi igienici a norma.

• La volumetria deve rispettare i limiti stabiliti per uso residenziale.

• È necessario rispettare il rapporto aeroilluminante (RAI), ovvero il rapporto tra superficie finestrata e superficie calpestabile, per garantire luce e aria sufficienti. Il riferimento normativo è il Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975.

Infine, il cambio di destinazione può essere vietato dal regolamento condominiale, se il locale fa parte di un edificio condominiale.

Una volta cambiata la destinazione d’uso, si può affittare?

Sì. Una volta ottenuto il cambio d’uso e registrato il nuovo accatastamento, il proprietario può decidere se abitarci personalmente o affittare il locale come unità abitativa. In tal caso si applicano le regole previste per gli affitti residenziali.