L'amministratore condominiale è pienamente legittimato a presentare querela per appropriazione indebita, agendo in qualità di mandatario del condominio. Tale azione non richiede alcuna autorizzazione preventiva o ratifica successiva da parte dell'assemblea condominiale.

Contesto e problematiche ricorrenti

Criticità nel passaggio di consegne

Le irregolarità contabili emergono frequentemente durante il cambio di amministratore, spesso a causa di:

• Gestione imprudente del patrimonio condominiale
• Negligenza nella tenuta dei conti
• Utilizzo improprio (talvolta doloso) delle risorse comuni

Responsabilità dell'amministratore

Nonostante la consapevolezza che la contabilità debba essere precisa al centesimo, alcuni amministratori utilizzano il denaro comune in modo anomalo, sottovalutando le conseguenze penali.

Orientamento giurisprudenziale

Cassazione Penale - Sentenza n. 19194/2025

La Suprema Corte ha confermato la legittimazione dell'amministratore, respingendo il ricorso di un amministratore condannato per appropriazione indebita aggravata.

Principio consolidato: L'amministratore condominiale, in virtù delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., può sporgere querela per reati commessi contro il patrimonio comune senza necessità di autorizzazione assembleare, data la sua "detenzione qualificata" delle risorse economiche condominiali.

Obblighi di trasparenza e controllo

Gestione dei fondi (Art. 1130 c.c.)

L'amministratore deve:

• Riscuotere i contributi condominiali
• Gestire le spese per la manutenzione ordinaria
• Garantire il funzionamento dei servizi comuni

Trasparenza introdotta dalla Legge 220/2012

Tutti i fondi devono confluire in un conto corrente intestato al condominio, con possibilità per i condomini di:

• Controllare la documentazione
• Richiedere copia della rendicontazione (a proprie spese)
• Verificare la gestione amministrativa in qualsiasi momento

Il reato di appropriazione indebita

Configurazione del reato

Si configura quando l'amministratore:

• Sottrae denaro dalla cassa condominiale
• Agisce per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto
• Viola il vincolo di destinazione impresso al denaro

Momento di consumazione

Secondo la Cassazione (Sent. n. 27747/2024), il reato si consuma alla cessazione della carica, quando si verifica l'interversione del possesso in assenza di restituzione.

Ratio: Data la natura fungibile del denaro, fino alla cessazione della carica l'amministratore potrebbe sempre reintegrare le somme.

Casistiche rilevanti

• Deviazione dai fini: Utilizzo del denaro per scopi diversi da quelli previsti
• Compensazione indebita: Prelievo per compensare crediti non certi, liquidi ed esigibili
• Entità del danno: Anche ammanchi esigui sono rilevanti se non giustificati

Legittimazione alla querela

Soggetti legittimati

1. L'amministratore: In virtù del mandato e delle funzioni gestorie
2. Il singolo condomino: Come titolare di diritti reali di proprietà (legittimazione concorrente)

Duplice fondamento

• Per l'amministratore: Emanazione dei compiti di gestione
• Per il condomino: Estrinsecazione del diritto di proprietà

Remissione della querela

Regola generale

Quando la querela è presentata da più soggetti, il reato si estingue solo con la remissione di tutti i querelanti.

Delibera assembleare

Una delibera di transazione con l'autore del reato non costituisce remissione tacita della querela da parte dei condomini che non l'abbiano impugnata.

Principio consolidato: L'accettazione di risarcimento e la sottoscrizione di quietanza non integrano remissione tacita, essendo compatibili con la volontà di persistere nell'azione penale.