Con la sentenza n. 14871 del 3 giugno 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio ormai consolidato: l’amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio, anche in assenza di una delibera assembleare, per rimuovere gravi difetti costruttivi e richiedere il risarcimento dei danni alle parti comuni dell’edificio.

La vicenda

Un condominio aveva proposto opposizione a un decreto ingiuntivo ottenuto da un appaltatore (Tizio) per il saldo di lavori alle facciate e ai balconi. Il condominio contestava l'incompletezza delle opere e la presenza di gravi difetti, avanzando in via riconvenzionale una richiesta di risarcimento danni.

Tizio eccepiva che l’amministratore fosse privo di legittimazione attiva, in quanto privo di delibera assembleare, sostenendo anche la decadenza dalla garanzia per vizi.

Il Tribunale rigettava l'opposizione e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, riconoscendo all’amministratore la legittimazione ad agire e accertando, anche sulla base della CTU, l’esistenza dei vizi e l’ammontare dei lavori necessari per la loro rimozione (circa 40.000 euro). La Corte compensava questa somma con i lavori extra contrattuali eseguiti da Tizio (pari a circa 10.000 euro) e revocava il decreto, condannando l’appaltatore al pagamento della differenza.

Tizio proponeva ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte ha confermato la sentenza d’appello.

La legittimazione autonoma dell’amministratore

Secondo la Corte, l’amministratore è legittimato ad agire autonomamente per gli atti conservativi delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1130, n. 4 c.c., e tale potere comporta anche la facoltà di proporre azioni risarcitorie (artt. 1130 e 1131 c.c.).

L’azione ex art. 1669 c.c. (per gravi difetti di costruzione) può quindi essere promossa senza delibera assembleare, qualora i difetti riguardino l’intero edificio o più unità immobiliari, trattandosi di una causa comune di danno. La legittimazione dell’amministratore, però, non si estende automaticamente ai danni subiti dalle singole proprietà esclusive, se non sussiste un mandato specifico da parte dei condomini interessati.

Sulla decadenza dalla garanzia

La Cassazione ha anche respinto l’eccezione di decadenza sollevata dall’appaltatore. Infatti, le contestazioni trasmesse via mail entro 60 giorni dalla fine dei lavori (ultimati il 30 ottobre 2009, con comunicazione del 4 novembre) rispettavano il termine previsto dall’art. 1667 c.c. per la denuncia dei vizi. È stato ritenuto irrilevante il termine di 45 giorni per il collaudo previsto contrattualmente, poiché i vizi erano già stati contestati prima del suo decorso.

Differenza tra art. 1667 e 1669 c.c.: due tutele concorrenti

Come già chiarito in precedenti pronunce, l’art. 1667 c.c. disciplina la garanzia per vizi e difformità contrattuali, con denuncia entro 60 giorni dalla scoperta e prescrizione biennale. L’art. 1669 c.c., invece, tutela da gravi difetti o rovina dell’opera, con denuncia entro un anno dalla scoperta e prescrizione annuale.

La Cassazione precisa che i gravi difetti ex art. 1669 c.c. costituiscono una sottospecie dei vizi ex art. 1667 c.c. Pertanto, quando i difetti raggiungono un certo grado di gravità, il giudice può qualificare la domanda ai sensi dell’art. 1669, anche se inizialmente formulata come richiesta ex art. 1667.

Ne consegue che i rimedi ex art. 1668 c.c. (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto) possono comunque essere richiesti, purché non sia intervenuta decadenza. Le due norme possono quindi operare cumulativamente, rafforzando la tutela del committente.

Conclusioni

La sentenza n. 14871/2025 ribadisce un principio centrale per la gestione condominiale: l’amministratore di condominio può agire senza previa delibera assembleare per la tutela delle parti comuni, qualora emergano gravi difetti costruttivi che compromettano l’integrità dell’edificio. Un potere che garantisce una tutela efficace e tempestiva, rafforzata dalla possibilità di cumulare le azioni previste dagli articoli 1667 e 1669 c.c..

Fonte: condominioweb.com