La validità di una delibera condominiale non si misura solo sul numero dei votanti favorevoli, ma richiede anche il rispetto delle quote millesimali previste dalla legge. In particolare, è necessario che la maggioranza favorevole rappresenti non solo il numero, ma anche un valore millesimale superiore rispetto a chi si oppone.

Nel caso dell’approvazione del rendiconto, ad esempio, non basta che i presenti favorevoli rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e costituiscano la maggioranza dei votanti (c.d. “teste”): la delibera sarà invalida se i condomini contrari, pur in minor numero, rappresentano un valore millesimale maggiore.

Questo principio è stato confermato dal Tribunale di Lecce nella recente sentenza n. 1620 del 21 maggio 2025. La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che approvava il rendiconto: secondo i ricorrenti, la decisione non era valida poiché non aveva raggiunto la maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 3, c.c. In particolare, i 18 condomini contrari detenevano complessivamente 539,917 millesimi, un valore superiore a quello dei 30 favorevoli, che rappresentavano solo 421,001 millesimi.

Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, ritenendo che la delibera non fosse stata validamente approvata: la maggioranza richiesta dalla norma deve sussistere sia per teste che per millesimi. Nessuna deroga a tale principio è stata introdotta dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), che anzi ne conferma la centralità ai fini della validità delle decisioni assembleari.