La trasformazione di un lastrico solare in terrazza richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo per evitare interventi non autorizzati e garantire un uso equo degli spazi comuni.

L’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino di utilizzare in modo più intenso le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso. Tuttavia, tale norma va interpretata con equilibrio: è giusto non ostacolare miglioramenti che aumentano la fruibilità della proprietà individuale, ma bisogna valutare caso per caso l’impatto sulle parti comuni e sugli altri condomini.

Il principio giurisprudenziale è chiaro: se un intervento modifica in modo sostanziale la destinazione d’uso della cosa comune, esso non rientra nei diritti del singolo, ma necessita del consenso assembleare secondo l’art. 1120 c.c.

Il caso affrontato dal Tribunale di Milano – Sentenza n. 4520/2025

Il Tribunale di Milano ha esaminato il caso di una coppia di condomini proprietari di un appartamento al primo piano, confinante con due lastrici solari comuni in evidente stato di abbandono. Vista la vicinanza e l’accesso diretto, gli attori hanno proposto di valorizzare quegli spazi realizzando opere che ne permettessero l’utilizzo non esclusivo:

• apertura di due porte-finestre al posto di finestre esistenti;

• installazione di ringhiere simili a quelle già presenti al piano terra;

• predisposizione di un cancelletto per l’accesso degli altri condomini.

Gli attori si sono impegnati a sostenere tutte le spese, sia per l’intervento che per la manutenzione futura. Tuttavia, l’assemblea condominiale ha respinto la proposta con due delibere (settembre 2020 e febbraio 2021).

Il condomino resistente ha evidenziato che i lastrici solari erano stati concepiti come semplici coperture non accessibili, e che la trasformazione in terrazza ne avrebbe modificato la funzione, con possibili ripercussioni su stabilità, estetica, decoro e rapporti tra condomini.

Le conclusioni del Tribunale

Il giudice ha escluso l’esistenza di clausole regolamentari che impongano limiti più restrittivi rispetto all’art. 1102 c.c., e ha deciso sulla base di questo articolo e dell’art. 1120 c.c., oltre alla relazione tecnica del CTU.

Il perito ha confermato che i lastrici in questione coprivano edifici condominiali e privati, e non erano stati progettati né realizzati per essere accessibili o calpestabili. La trasformazione proposta ne avrebbe quindi alterato la natura, mutandoli da semplici coperture in terrazze praticabili.

Secondo il Tribunale, l’intervento costituisce una vera e propria innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto incide sulla funzione e sulla destinazione della cosa comune. Non si tratta, quindi, di una semplice modifica consentita al singolo condomino, ma di un’opera che richiede l’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste dalla legge. In assenza di tale approvazione, l’intervento non può essere autorizzato.

Modifiche e innovazioni: la differenza giuridica

In ambito condominiale è importante distinguere tra:

• Modifiche (art. 1102 c.c.): miglioramenti individuali che non alterano la funzione della cosa comune e non ledono i diritti degli altri;

• Innovazioni (art. 1120 c.c.): interventi che trasformano la natura o la destinazione della parte comune.

Come stabilito anche dalla Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 19/10/2012, n. 18052), le innovazioni richiedono il voto dell’assemblea. La trasformazione di un lastrico solare in terrazza, incidendo sulla struttura, sulla destinazione e sull’equilibrio tra condomini, rientra a pieno titolo tra queste.

Conclusione

Chi desidera trasformare un lastrico solare in terrazza a livello deve necessariamente ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale. L’intervento, incidendo sulla funzione originaria della copertura, non può essere considerato una semplice modifica individuale, ma va inquadrato tra le innovazioni, soggette alle regole più rigide dell’art. 1120 c.c.

Fonte: condominioweb.com