La costruzione di una veranda può ledere il diritto di veduta del proprietario del piano superiore, soprattutto se altera o impedisce l’affaccio diretto sull’area sottostante. È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10942 del 26 aprile 2025, che riporta l’attenzione sul delicato equilibrio tra i diritti dei condomini in materia di distanze legali e vedute.

Il caso: una veranda che ostruisce la veduta

Nel caso in esame, Tizio ha citato in giudizio Caio e Sempronia, accusandoli di aver violato le distanze legali previste dall’art. 907 c.c., costruendo una veranda che occludeva la veduta verticale (in appiombo) dalla terrazza di sua proprietà esclusiva, situata al piano superiore rispetto all’appartamento dei convenuti.

In primo grado, il giudice ha accolto la domanda di Tizio. Tuttavia, la Corte d’Appello, su ricorso di Caio e Sempronia, ha ribaltato la decisione, rigettando la richiesta del vicino.

Tizio ha quindi proposto ricorso per Cassazione, che è stato accolto: la Corte ha rinviato nuovamente alla Corte d’Appello per un riesame nel merito, secondo i principi di diritto chiariti nell’ordinanza.

La diversa lettura delle Corti

La Corte d’Appello aveva ricondotto la controversia a un conflitto sull’uso più intenso della cosa comune, ritenendo che la veranda, insistendo sulla facciata condominiale, rappresentasse una legittima modalità di utilizzo del bene comune da parte di Caio e Sempronia. Secondo tale impostazione, Tizio si sarebbe lamentato non della veduta, bensì dell’inglobamento della facciata nel nuovo vano.

La Corte di Cassazione, invece, ha ritenuto errata questa qualificazione, ribadendo che il cuore della controversia risiede proprio nella violazione del diritto di veduta e delle distanze legali, come sostenuto sin dall’inizio da Tizio. Il giudice del rinvio dovrà quindi valutare se la veranda realizzi una concreta lesione del diritto di veduta in appiombo tutelato dall’art. 907 c.c.

Il diritto di veduta: orientamenti consolidati

La giurisprudenza della Cassazione ha più volte affermato che il proprietario di un piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare liberamente la veduta verticale (in appiombo) fino al suolo, potendosi opporre a qualunque costruzione – anche da parte di altri condomini – che ostacoli tale veduta. Tale diritto prevale persino su esigenze contrapposte, come la privacy o l’ampliamento degli spazi, perché l’art. 907 c.c. ha già operato il necessario bilanciamento degli interessi.

In particolare, con l’ordinanza n. 15906 del 6 giugno 2024, la Corte ha ricordato che veduta, luce e aria rappresentano valori sociali fondamentali per l’igiene e il benessere degli abitanti, e non possono essere sacrificati da interventi costruttivi arbitrari.

Distanze legali tra condomini: applicabilità e limiti

Le distanze legali tra costruzioni, disciplinate dal codice civile, si applicano anche all’interno di edifici condominiali, purché compatibili con la disciplina delle parti comuni. Lo ha confermato la Cassazione con la sentenza n. 14916 del 15 giugno 2017, specificando che quando l’intervento edilizio non riguarda beni comuni ma esclusivi, le norme sulle distanze tornano ad avere piena applicazione.

Nel caso trattato, Caio e Sempronia avevano realizzato la veranda su un’area pertinenziale di proprietà esclusiva, e la lesione lamentata da Tizio riguardava il suo appartamento, anch’esso di proprietà esclusiva: la questione, dunque, si configura come conflitto tra diritti esclusivi, non legati all’uso della cosa comune.

Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione del 2025 chiarisce che la realizzazione di una veranda in un edificio condominiale può integrare una violazione del diritto di veduta quando impedisce l’affaccio in appiombo del piano superiore. In questi casi, la tutela accordata dall’art. 907 c.c. non può essere elusa, nemmeno invocando il legittimo uso delle parti comuni, se non vi è pieno rispetto delle distanze e dei diritti altrui.

Il caso torna ora alla Corte d’Appello, che dovrà valutare la veranda alla luce di tali principi, verificando se l’opera realizzata rispetti la normativa vigente e i diritti spettanti al proprietario sovrastante.

Fonte: condominioweb.com