La registrazione del contratto di locazione è un obbligo di legge e la sua omissione comporta gravi conseguenze, sia fiscali che civili, tra cui la nullità del contratto. Uno dei temi più discussi in giurisprudenza riguarda proprio le conseguenze di tale nullità sul diritto del conduttore di recedere liberamente dal contratto, anche in assenza di preavviso e prima della scadenza minima prevista dalla legge.

Sul punto è recentemente intervenuto il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 2581 del 10 giugno 2025, affrontando il caso di una società conduttrice che si era opposta a un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento dei canoni, eccependo la nullità del contratto di locazione non registrato.

Nel dettaglio, la società locatrice aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per canoni non corrisposti. Tuttavia, la conduttrice si era opposta, evidenziando che il contratto di locazione non era stato registrato entro i termini di legge. Aveva dunque esercitato il recesso e solo il giorno successivo la locatrice aveva provveduto a registrare il contratto.

Secondo la conduttrice, tale registrazione tardiva non aveva effetto giuridico, poiché intervenuta dopo il recesso. Sosteneva quindi di non dover nulla per i canoni successivi e chiedeva la restituzione dei canoni versati e del deposito cauzionale.

La società locatrice si è costituita chiedendo la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale.

Il Tribunale ha rigettato l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo: sebbene il contratto fosse effettivamente nullo per mancata registrazione, la conduttrice aveva comunque goduto dell’immobile e ciò legittimava il diritto del locatore a un’indennità di occupazione, equivalente ai canoni richiesti. È stata invece accolta la richiesta di restituzione del deposito cauzionale, mentre è stata rigettata la domanda di restituzione dei canoni già pagati.

Sul piano normativo, l’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se non registrati, come ribadito anche dalla Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza n. 23601/2017. In caso di contratto nullo, non si applicano le regole sulla durata minima: il conduttore può recedere in qualsiasi momento, anche senza preavviso o giusta causa, e il locatore può chiedere la liberazione dell’immobile senza attendere alcuna scadenza contrattuale.

Tuttavia, anche in presenza di nullità, il proprietario ha diritto a un’indennità per l’occupazione dell’immobile, altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato. La Cassazione civile (sent. n. 19808/2024) ha precisato che tale indennità può essere determinata secondo i criteri previsti dall’art. 1, comma 59, della legge n. 208/2015, se ne ricorrono i presupposti.

In alcuni casi, il locatore può sanare la nullità con la registrazione tardiva, che ha effetto retroattivo (ex tunc). Questo principio è stato sancito dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 23601/2017 e confermato dalla Cass. civ. n. 26493/2022. Ma attenzione: la registrazione tardiva non ha effetto se interviene dopo che il conduttore ha già esercitato il recesso, come avvenuto nel caso esaminato dal Tribunale di Salerno.

In conclusione, la mancata registrazione del contratto di locazione rende il contratto nullo, consentendo al conduttore di recedere liberamente, ma non lo esonera dal pagamento dell’indennità di occupazione per il periodo in cui ha effettivamente usufruito dell’immobile.

Fonte: condominioweb.com