Nel contesto condominiale, la cooperazione tra i proprietari è essenziale per garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e l’efficienza dei servizi condivisi. Non mancano però i conflitti: in alcune circostanze, i titolari di unità immobiliari si oppongono all’accesso alla propria proprietà, ostacolando interventi tecnici indispensabili.

Una recente sentenza del Tribunale di Genova (n. 1688 del 23 giugno 2025) ha chiarito i limiti e i doveri in casi simili, affrontando il tema dell’accesso attraverso proprietà esclusive per raggiungere impianti condominiali.

Il caso

Un condominio ha convenuto in giudizio due proprietari che impedivano il passaggio sul terrazzo di loro proprietà, necessario per raggiungere alcuni impianti comuni come i serbatoi dell’acqua, un lucernaio e l’antenna televisiva. Il regolamento condominiale prevedeva espressamente, all’art. 5, l’obbligo di consentire tale transito.

Nonostante i numerosi solleciti, i convenuti avevano installato un lucchetto sul cancello di accesso, rendendo l’area inaccessibile ai tecnici incaricati. Le soluzioni alternative, come l’utilizzo di una botola nell’ascensore, erano state escluse dalla ditta manutentrice per ragioni di sicurezza e non conformità normativa.

Il condominio ha anche lamentato il peggioramento della situazione a seguito della richiesta di rimozione di una tubazione condominiale, installata in base a una delibera assembleare, e del rifiuto dei proprietari di collaborare a un tracciato alternativo, nonostante un accordo conciliativo tra le parti. Il blocco ha provocato il mancato completamento dell’impianto idrico per mesi, con evidenti disagi per l’intera collettività.

Il condominio ha chiesto al Tribunale di riconoscere il diritto di accesso e di ordinare la rimozione del lucchetto o, in alternativa, la consegna delle chiavi all’amministratore per consentire l’accesso in caso di necessità, con congruo preavviso.

La difesa dei convenuti

I convenuti si sono difesi sostenendo che il terrazzo è di loro esclusiva proprietà e non ospita impianti condominiali, affermando che l’accesso era stato concesso solo per cortesia. Hanno inoltre indicato l’esistenza di accessi alternativi, come la botola e una scala tecnica, e giustificato la presenza del lucchetto come preesistente all’acquisto dell’immobile. In via riconvenzionale, hanno chiesto la rimozione della tubatura condominiale mai formalmente autorizzata.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto le richieste del condominio, riconoscendo l’esistenza di una servitù di passaggio in virtù dell’articolo 5 del regolamento contrattuale, che obbliga i proprietari del lastrico solare a consentire l’accesso per interventi su beni e impianti comuni.

In base alle testimonianze e alla consulenza tecnica, che ha escluso vie alternative praticabili, il giudice ha accertato l’esistenza di opere permanenti e visibili a supporto dell’uso continuativo dell’area come via d’accesso. Ne consegue il diritto del condominio a transitare sulla porzione privata in caso di necessità, con congruo preavviso.

L’installazione del lucchetto è stata ritenuta in violazione del regolamento, e i convenuti sono stati condannati a rimuoverlo o a fornire le chiavi all’amministratore.

Il Tribunale ha però anche accolto la domanda riconvenzionale dei convenuti, ordinando al condominio la rimozione della tubatura idrica collocata senza autorizzazione nella proprietà privata. La CTU ha infatti confermato la possibilità tecnica di spostare le valvole di manovra a costi contenuti e senza pregiudizio per l’impianto.

Considerazioni finali

Quando l’accesso agli impianti comuni — come autoclave, antenna, canne fumarie o serbatoi — avviene stabilmente attraverso una proprietà esclusiva, si può configurare una servitù di passaggio apparente, se esistono opere visibili e permanenti a supporto dell’uso (art. 1061 c.c.). Se l’edificio nasce da un frazionamento operato da un unico proprietario, l’esistenza di accessi funzionali agli impianti può dar luogo a una servitù per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.).

Nel caso in esame, la servitù nasce direttamente dal regolamento contrattuale, vincolante per tutti i condomini. In tali ipotesi, il passaggio non è una mera cortesia, ma un obbligo giuridico, finalizzato alla tutela dell’interesse collettivo e alla corretta gestione delle parti comuni.

Fonte: condominioweb.com