Le infiltrazioni d’acqua negli edifici condominiali rappresentano un problema ricorrente, spesso caratterizzato da urgenza e difficoltà operative. In alcuni casi, i singoli condomini si trovano costretti a intervenire tempestivamente per limitare i danni alla propria unità immobiliare, anticipando spese importanti.

Ma quando queste spese possono essere rimborsate dal condominio? E in quali casi, invece, restano a carico esclusivo del proprietario?

Il discrimine fondamentale risiede nella natura degli interventi: se utili alla collettività e volti alla conservazione delle parti comuni, possono legittimare un rimborso. In caso contrario, se finalizzati esclusivamente al miglioramento dell’unità privata, le spese rimangono a carico del singolo.

Il caso: infiltrazioni e vespaio al piano terra

Una recente sentenza della Corte di Appello di Roma (n. 4236 del 3 luglio 2025) ha affrontato proprio questa tematica.

I comproprietari di un appartamento al piano terra avevano richiesto al Tribunale il rimborso di oltre 14.000 euro, spesi per fronteggiare infiltrazioni d’acqua nel sottosuolo. Gli interventi comprendevano:

• sostituzione del massetto;

• realizzazione di un vespaio areato;

• costruzione di un’intercapedine contro le pareti perimetrali;

• installazione di un pozzetto con pompa di sollevamento.

A sostegno della richiesta, i proprietari avevano prodotto una perizia tecnica che attribuiva le infiltrazioni al malfunzionamento dell’impianto condominiale di sollevamento. L’assemblea, tuttavia, aveva negato il rimborso, proponendo in alternativa la costruzione di un secondo pozzetto condominiale.

Il primo grado: rimborso accordato

Il Tribunale ha riconosciuto l'urgenza e la necessità degli interventi effettuati, ritenendoli funzionali anche alla tutela dell’edificio nel suo complesso. Inoltre, ha qualificato il vespaio come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Di conseguenza, ha condannato il condominio al rimborso delle spese, da ripartire tra tutti i condomini in base ai millesimi, oltre al pagamento delle spese legali.

L’appello: no al rimborso per il vespaio

In secondo grado, la Corte d’Appello di Roma ha ribaltato la decisione. I giudici hanno distinto:

• Interventi comuni e rimborsabili: il nuovo pozzetto e la pompa di sollevamento, in quanto integrano e migliorano l’impianto condominiale;

• Interventi privati e non rimborsabili: il vespaio realizzato all’interno dell’appartamento, considerato opera privata, priva di funzione condominiale.

La Corte ha evidenziato che il vespaio era destinato esclusivamente a isolare il pavimento dell’unità abitativa e non apportava alcun beneficio alla collettività condominiale.

Quando il rimborso è ammesso: i criteri dell’art. 1134 c.c.

L’art. 1134 c.c. consente al condomino di ottenere il rimborso delle spese urgenti anticipate senza preventiva autorizzazione, a patto che:

1. l’intervento sia urgente e indifferibile;

2. riguardi la conservazione delle parti comuni;

3. sia impossibile avvisare tempestivamente l’amministratore o l’assemblea.

Tali condizioni devono essere provate da chi richiede il rimborso.

In giurisprudenza, l’urgenza è riconosciuta solo in presenza di situazioni tali da rendere l’intervento immediatamente necessario per evitare danni alla cosa comune, a terzi o alla stabilità dell’edificio (Trib. Taranto, 2 dicembre 2024, n. 2896).

Inoltre, la Cassazione ha affermato che il rimborso può spettare in caso di realizzazione urgente di impianti come pompe di sollevamento, ma solo se è dimostrata l’impossibilità di attendere le decisioni dell’assemblea (Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2016, n. 5548).

Conclusioni

Il caso deciso dalla Corte di Appello di Roma evidenzia l’importanza di distinguere tra interventi funzionali alla cosa comune e opere destinate esclusivamente all’interesse del singolo.
Anche in presenza di infiltrazioni, non tutte le spese sono automaticamente rimborsabili: occorre verificare la funzione dell’intervento, l’urgenza e l’impossibilità di avvisare l’amministratore.

Nel dubbio, è sempre consigliabile coinvolgere tempestivamente l’amministratore e documentare ogni passaggio con relazioni tecniche e comunicazioni scritte, per evitare contenziosi futuri.

Fonte: condominioweb.com