Rapporti, diritti e limiti tra conduttore, locatore e condominio

Quali sono i rapporti tra conduttore e condominio? E, soprattutto, l’inquilino può impugnare le decisioni dell’amministratore?

Per rispondere a questi dubbi è utile delineare il quadro generale dei rapporti tra conduttore, locatore e amministratore di condominio.

Quali spese deve pagare l’inquilino?

Sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, nonché allo spurgo dei pozzi neri e alla portineria (quest’ultima nella misura del 90%).
Lo stabilisce l’art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Tali oneri vanno corrisposti al locatore e non direttamente all’amministratore.
Quest’ultimo, infatti, non ha titolo per agire contro l’inquilino in caso di morosità: dovrà rivolgersi al proprietario, che potrà poi rivalersi sul conduttore.

Il conduttore ha diritto di ricevere la specifica delle spese e di visionare i documenti giustificativi prima del pagamento.
Salvo diverso accordo, l’onorario dell’amministratore resta a carico esclusivo del proprietario.

L’inquilino deve rispettare il regolamento condominiale?

Sì. L’amministratore può pretendere che il conduttore rispetti il regolamento condominiale e le norme poste a tutela delle parti comuni.
In caso di violazioni gravi o reiterate, potrà rivolgersi al locatore, direttamente responsabile verso il condominio.

Secondo la Corte di Cassazione (sent. 27 maggio 2011, n. 11859), il proprietario risponde del comportamento illecito del proprio inquilino.
L’amministratore, quindi, può chiedere la cessazione dell’abuso sia al conduttore sia al locatore, ferma restando la responsabilità di quest’ultimo se non dimostra di aver adottato misure idonee a far cessare le irregolarità.

La Suprema Corte (Cass. 16 maggio 2006, n. 11383) ha inoltre precisato che il regolamento condominiale di natura convenzionale vincola anche i conduttori, in quanto parte integrante delle regole d’uso delle parti comuni e delle proprietà esclusive.

L’inquilino può partecipare all’assemblea?

Ai sensi dell’art. 10 della legge n. 392/1978, il conduttore ha diritto di voto – in luogo del proprietario – sulle delibere riguardanti le spese e la gestione del riscaldamento e del condizionamento d’aria.
Può inoltre intervenire senza diritto di voto su tutte le altre delibere relative ai servizi comuni.

Non c’è unanimità di vedute sul diritto a ricevere l’avviso di convocazione: secondo alcuni, deve essere inviato anche al conduttore; per altri, spetta solo al proprietario avvisarlo.
Il conduttore può comunque impugnare le delibere solo per le materie in cui ha diritto di voto.

L’inquilino può contestare l’amministratore?

In linea generale, l’inquilino non ha un potere autonomo di contestazione nei confronti dell’amministratore.
Il rapporto diretto è infatti tra amministratore e condomino (cioè il proprietario).
Pertanto, se il conduttore ritiene che l’amministratore non svolga correttamente i propri compiti, non potrà impugnare i suoi provvedimenti (ex art. 1133 c.c.) né convocare l’assemblea.

Potrà però informare il locatore, invitandolo ad agire in qualità di condomino, anche chiedendo la revoca giudiziale dell’amministratore in caso di gravi irregolarità.
L’inerzia del proprietario di fronte a una cattiva gestione può costituire un grave motivo di recesso dal contratto di locazione (art. 3, ultimo comma, l. 9 dicembre 1998, n. 431).

Le uniche ipotesi in cui l’inquilino può agire direttamente riguardano i casi in cui la legge gli riconosce un diritto autonomo.
Ad esempio, se l’amministratore nega ingiustificatamente la visione dei giustificativi di spesa, l’inquilino può ricorrere all’autorità giudiziaria sulla base dell’art. 1130-bis c.c., che estende tale diritto anche ai titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari.

In sintesi

• L’amministratore non risponde direttamente verso l’inquilino.

• L’inquilino deve pagare al locatore e rispettare il regolamento condominiale.

• Può votare solo su riscaldamento e condizionamento.

• Può contestare l’amministratore solo in casi specifici previsti dalla legge.

• In caso di inerzia del proprietario, può recedere dal contratto per gravi motivi.

Fonte: condominioweb.com