Le controversie condominiali legate all’uso delle aree comuni destinate a parcheggio sono sempre più frequenti e spesso trovano soluzione solo con un provvedimento giudiziario. Soprattutto nei centri urbani, la crescente necessità di spazi per la sosta spinge a utilizzare in modo intensivo i cortili condominiali.

La vicenda esaminata dal Tribunale di Bologna (sentenza n. 2192 del 31 agosto 2025) riguarda il diritto dei proprietari di posti auto privi di unità abitativa all’interno dello stabile a partecipare al godimento della corte comune.

Il caso

Tre comproprietari di posti auto scoperti all’interno della corte condominiale hanno impugnato la delibera assembleare che destinava una parte dell’area verde a parcheggio, assegnando un posto auto aggiuntivo a ciascuna unità abitativa, ma escludendoli.
Gli attori hanno chiesto la nullità della delibera, invocando la violazione dell’art. 1102 Cod. Civ. sul diritto di pari uso della cosa comune.

Il condominio ha sostenuto che i ricorrenti fossero comproprietari solo dei loro tre posti auto, e quindi privi di diritto a utilizzare altri spazi del cortile.

Corte comune ex art. 1117 Cod. Civ.

L’art. 1117 Cod. Civ. presume che i cortili siano beni comuni, salvo titolo contrario. Dalla documentazione è emerso che:

• l’area è bene comune anche ai proprietari dei posti auto;

• gli attori hanno sempre pagato le spese di manutenzione;

• negli atti di compravendita sono richiamate le tabelle millesimali;

• il catasto individua la corte come bene comune non censibile.

Questi elementi confermano la loro comproprietà e quindi il diritto a partecipare all’uso e godimento dell’area.

Nullità della delibera per violazione dell’art. 1102 Cod. Civ.

Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera perché impediva il pari uso della cosa comune, in assenza di unanimità.
La giurisprudenza è costante: la delibera che attribuisce uso esclusivo di un’area comune ad alcuni condomini è nulla se non approvata all’unanimità (cfr. Cass. civ. sez. II, 21/11/2016 n. 23660).

Conclusioni

La sentenza ribadisce che:

• il cortile condominiale è parte comune salvo diverso titolo;

• il diritto al pari uso dell’area spetta anche ai soli proprietari di posti auto;

• una delibera assembleare che assegna posti auto in via esclusiva, escludendo altri comproprietari, è illegittima e nulla.

Questa decisione tutela l’equilibrio tra i partecipanti al condominio, confermando che il diritto di uso paritario non può essere compresso senza consenso unanime.

Fonte: condominioweb.com