Il diritto di consultare la documentazione condominiale si esercita presso lo studio dell’amministratore, che non è obbligato a inviare i documenti via mail salvo diversa decisione assembleare o regolamentare.

L’articolo 1130 bis c.c. stabilisce che «i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese».
La disciplina, come confermato dal Tribunale di Cagliari con ordinanza n. 810 del 02/09/2025, bilancia l’obbligo di trasparenza dell’amministratore e il diritto di informazione dei condomini, senza imporre la trasmissione telematica dei documenti.

Il provvedimento ribadisce che il diritto del condomino si esercita tramite visione presso lo studio e non comporta un obbligo di invio via mail. L’amministratore deve consentire la visione ed eventuale estrazione di copia, ma non la trasmissione telematica salvo previsione regolamentare o assembleare.

La vicenda

Una condomina, tramite il proprio legale, aveva chiesto all’amministratore – via PEC e telefonate – l’invio di verbali, convocazioni e documenti relativi a lavori straordinari. L’amministratore aveva risposto in modo parziale, invitandola più volte a fissare un appuntamento per visionare gli atti.

La condomina ha quindi presentato ricorso ex art. 700 c.p.c., chiedendo l’ordine di consegna di: progetto lavori, preventivi, SAL firmati, bonifici, fatture, estratti conto e verbali completi.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato il ricorso, chiarendo che:
*«dalle norme codicistiche emerge che l’obbligo di consegna sussiste solo per l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 9 c.c., la cui mancata consegna è causa di revoca giudiziale ex *art. 1129 comma 12 n. 7 c.c.»

Per altri documenti (contabili, verbali, convocazioni) la legge non impone obblighi di consegna diretta o telematica: l’art. 1130 bis c.c. garantisce solo il diritto di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese.

Il giudice ha rilevato che la condomina non aveva provato di aver richiesto formalmente la visione presso lo studio né di aver subito un rifiuto, lamentando solo la mancata consegna via mail. In assenza di fumus boni iuris e periculum in mora, il ricorso è stato respinto e la ricorrente condannata alle spese.

Giurisprudenza richiamata

Il Tribunale cita Cass. n. 15159/2001, Cass. n. 19210/2011 e Cass. n. 19799/2014: il condomino ha diritto a ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, anche fuori assemblea, purché l’esercizio non intralci l’attività amministrativa.

Considerazioni finali

L’ordinanza conferma che l’amministratore condominiale deve garantire l’accesso alla documentazione giustificativa presso il proprio studio professionale, ma non è tenuto all’invio via mail o PEC, salvo diverse disposizioni regolamentari o assembleari.

Solo l’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso è obbligatoria e la mancata consegna può portare alla revoca giudiziale dell’incarico.
Eventuali modalità telematiche possono essere previste da regolamenti interni o delibere assembleari, purché conformi alla normativa sulla privacy.

Si raccomanda ai condomini interessati di inoltrare istanze formali e specifiche, evitando richieste eccessive e interagendo correttamente con l’amministratore. Solo in caso di diniego ingiustificato della visione presso lo studio è possibile agire in giudizio per ottenere tutela.

Fonte: condominioweb.com