Il singolo condomino può intraprendere un’azione legale solo quando la controversia riguarda direttamente i suoi diritti sulle parti comuni.
Occorre quindi distinguere se il condomino possa promuovere un’azione per la tutela della propria quota di comproprietà oppure se tale potere spetti unicamente all’amministratore di condominio, in qualità di rappresentante dell’intera collettività.

Su questo punto è intervenuta di recente la Cassazione (Ordinanza n. 25148 del 13-09-2025), chiarendo i limiti della legittimazione ad agire del singolo.

La vicenda

Un condomino aveva citato in giudizio l’impresa esecutrice dei lavori di rifacimento del tetto, l’amministratrice e il direttore dei lavori, lamentando difetti tecnici e il mancato rispetto delle delibere condominiali.
Il Tribunale aveva accolto solo in parte le richieste, escludendo responsabilità dell’amministratrice.
La Corte d’Appello, confermando in larga parte la decisione, ha stabilito che il singolo condomino non possiede legittimazione per contestare l’esecuzione di un contratto stipulato tra condominio e impresa, poiché la tutela spetta all’amministratore.

Il ricorrente ha impugnato in Cassazione, sostenendo che, essendo comproprietario delle parti comuni, avrebbe potuto agire in proprio per la loro tutela.

La decisione della Cassazione

I giudici supremi hanno ribadito che, quando la controversia riguarda l’esecuzione di una delibera condominiale su lavori alle parti comuni, non sussiste una posizione autonoma del singolo condomino.
La legge (art. 1131 c.c.) attribuisce infatti all’amministratore di condominio la rappresentanza esclusiva per promuovere o difendere azioni inerenti ai diritti comuni.

La legittimazione ad agire individuale resta ammessa solo quando:

• la lite investe direttamente il diritto del condomino sulla cosa comune (ad esempio un danno diretto alla propria abitazione);

• il condomino agisce per tutelare la propria quota di comproprietà pro quota (Cass. civ., Sez. Un., 18/04/2019, n. 10934).

Diversamente, se la causa riguarda l’esecuzione di un contratto d’appalto per lavori sulle parti comuni, può agire solo l’amministratore (Cass. civ., Sez. II, 18/01/2017, n. 1208).

Considerazioni finali

La Cassazione ha quindi confermato che:

• l’amministratore di condominio rappresenta l’intera collettività nelle azioni giudiziarie relative alla gestione e manutenzione delle parti comuni;

• il singolo condomino può agire in giudizio solo quando difende un diritto individuale o la propria quota di comproprietà, e non per l’esecuzione di contratti o per decisioni dell’assemblea.

In sintesi, la legittimazione ad agire del singolo condomino è riconosciuta esclusivamente quando la controversia riguarda un diritto soggettivo sulle parti comuni, mentre nelle questioni collettive spetta solo all’amministratore.

Fonte: condominioweb.com