L’utilizzo esclusivo di pianerottoli e scale condominiali non è ammesso quando limita l’accesso o l’uso agli altri condomini, in assenza di un titolo contrario che lo consenta espressamente.

La Corte di Appello di Firenze, con sentenza n. 1532 dell’8 settembre 2025, ha stabilito che la realizzazione e il mantenimento di un ripostiglio in truciolato sull’ultimo tratto delle scale condominiali costituisce un’occupazione illegittima della cosa comune.

La Corte ha escluso sia la natura di pertinenza della porzione occupata rispetto all’appartamento dell’ultimo piano, sia la possibilità di usucapione da parte della condomina convenuta.

La vicenda

L’oggetto del giudizio riguardava una struttura in truciolato, dotata di porta chiusa a chiave, che chiudeva l’ultimo tratto delle scale condominiali (circa 3,00 x 1,20 m), utilizzata esclusivamente dalla proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano come ripostiglio personale.
Il manufatto rendeva difficoltoso l’accesso al tetto e alla porzione condominiale della soffitta, impedendo agli altri condomini l’utilizzo della cosa comune.

Il condominio agiva in giudizio per ottenere la rimozione della struttura e il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che il manufatto impediva l’uso comune e ostacolava l’accesso agli impianti presenti nella soffitta.

La convenuta eccepiva che il ripostiglio fosse stato realizzato nel 1967 su autorizzazione dei proprietari dell’intero edificio e che la situazione si fosse consolidata nel tempo, invocando pertinenza e usucapione.

La decisione

I giudici hanno accolto le domande dei condomini, ordinando la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato dei luoghi, evidenziando:

• Natura condominiale degli spazi: l’ultima rampa di scale e i pianerottoli restano parti comuni ex art. 1117 c.c.

• Funzione essenziale: tali spazi servono da collegamento con la soffitta condominiale e come via d’accesso al tetto, funzione che non può essere alterata da un singolo.

• Pertinenza esclusa: manca un rapporto pertinenziale ex art. 817 c.c. e il conduttore non può costituire pertinenze (Cass. ord. n. 20911/2021).

• Titolo contrario assente: l’autorizzazione verbale è inidonea a trasferire diritti reali ex art. 1350 c.c..

• Usucapione respinta: non è decorso il ventennio ex art. 1158 c.c. e manca l’interversione del possesso ex art. 1164 c.c..

Considerazioni conclusive

L’arresto della Corte fiorentina ribadisce con chiarezza i limiti all’utilizzo individuale delle parti comuni negli edifici in regime condominiale: gli spazi comuni, quali scale e pianerottoli, mantengono natura condominiale anche se utilizzati di fatto solo da uno dei condomini, salvo l’esistenza di un titolo contrario espresso e inequivoco.

L’utilizzazione esclusiva mediante chiusura fisica o destinazione a ripostiglio personale integra, alla luce dei principi di cui all’art. 1102 c.c., un uso non consentito quando impedisca o renda oltremodo difficile l’esercizio dei diritti degli altri condomini o l’accesso alle parti comuni essenziali (come tetti o impianti).

Fonte: condominioweb.com