Chi possiede un’unità immobiliare fisicamente separata dal corpo principale di un condominio, ma utilizza ingresso, androne, scale o impianti comuni, può essere considerato condomino e deve partecipare alle spese condominiali.

Una recente decisione del Tribunale di Siena (sentenza n. 524 del 16 agosto 2025) lo conferma, dopo un percorso giudiziario passato per Giudice di Pace, Tribunale e Cassazione.

La vicenda

Un proprietario di unità immobiliare separata contestava un decreto ingiuntivo di € 1.582,22, sostenendo di non essere condomino e di pagare solo i servizi effettivamente utilizzati, come la pulizia delle scale.

Il Giudice di Pace ha ritenuto sufficiente l’uso di ingresso, androne e scale comuni per riconoscerne la qualità di condomino, rigettando l’opposizione.

Cassazione: uso non basta da solo

La Corte di Cassazione (ordinanza n. 17582/2023) ha chiarito che il semplice utilizzo di parti comuni non implica automaticamente la comproprietà: serve verificare l’eventuale titolarità ai sensi dell’art. 1117 c.c. e la corretta ripartizione ex art. 1123 c.c.

Tribunale in rinvio

Il Tribunale ha poi accertato che l’appartamento, pur separato, aveva accesso dallo stesso civico, condivideva androne, scale e l’impianto idrico, senza alcuna servitù formale.
Ha quindi confermato che il proprietario è condomino per le parti comuni, obbligato al pagamento delle spese condominiali.

Principio finale

Quando l’accesso a un’unità immobiliare è possibile solo tramite parti comuni – ingresso, androne, scale, impianti condivisi – sussiste un rapporto di accessorietà necessaria.
In tal caso il proprietario è presunto condomino, con obbligo di contribuire alle spese condominiali ex artt. 1117 e 1123 c.c.

Fonte: condominioweb.com