L’installazione di inferriate su pianerottoli condominiali da parte di un solo condomino, senza un titolo esclusivo che ne attribuisca l’uso riservato, costituisce un atto illegittimo perché limita il godimento comune e può essere rimossa su ordine giudiziale.

L’installazione da parte di un singolo condomino di inferriate o altri manufatti che impediscano il libero accesso e godimento di parti comuni, come pianerottoli e scale, è illegittima in assenza di un titolo specifico che attribuisca la proprietà esclusiva o l'uso riservato di tali beni. In applicazione dell’art. 1117 c.c., tali spazi sono presuntivamente comuni a tutti i partecipanti al condominio, salvo prova contraria risultante dai titoli.

La giurisprudenza conferma che la destinazione funzionale delle scale e dei pianerottoli, anche se servono solo una o poche unità immobiliari, non ne esclude la natura condominiale se non vi è un'espressa previsione nei titoli. L'apposizione di grate o cancelli che limitano l'accesso agli altri condomini integra, nel caso di specie accertato dal Tribunale, un'occupazione senza titolo e legittima l'ordine di rimozione e ripristino dello stato dei luoghi.

La vicenda

Il condominio agiva in giudizio contro il proprietario dell'unico appartamento sito al quinto piano del corpo di fabbrica "D", contestando la chiusura del pianerottolo antistante l'ingresso dell'unità immobiliare mediante inferriata e cancello chiuso a chiave.
Il condominio chiedeva che fosse accertata la natura comune del pianerottolo ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente ordine di sgombero e rimozione delle opere.

Dalla consulenza tecnica d'ufficio emergeva che il perimetro nord dell'appartamento del convenuto confinava con il corpo scala condominiale e che l'ingresso principale era in corrispondenza del pianerottolo del quinto piano; il CTU rilevava altresì che il pianerottolo era stato interamente chiuso da una struttura in ferro dotata di serratura, impedendo concretamente il libero accesso agli altri condomini.
Dagli atti di causa e dai titoli, il Tribunale ha escluso qualsiasi riserva di proprietà in favore del convenuto sul pianerottolo.

La decisione

Il Tribunale ha accolto le domande attoree, riconoscendo la natura condominiale del pianerottolo ex art. 1117 c.c., in assenza di titoli contrari:
“Le scale ed i pianerottoli rientrano tra i beni comuni come individuati dall’art. 1117 c.c., e pertanto sono comuni anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari nonché nel caso in cui la rampa di scala, con il pianerottolo, integranti l'ultima parte della scala condominiale, siano poste davanti all'edificio all'ultimo piano; ciò sulla base della considerazione per cui le scale con relativo pianerottolo sono, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e servono a tutti i condomini come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura.”

Il giudice ha sottolineato come la presunzione (impropria) di comunione possa essere superata solo da un titolo contrario o dalla prova della destinazione esclusiva:
“La presunzione (impropria) di proprietà comune […] può essere vinta quando vi sia un titolo contrario e si tratti di beni, di fatto, destinati al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari” (richiamando Cass. civ., sez. II, 28/07/2021, n. 21622).

Nel caso concreto mancava qualsiasi riserva nei titoli:
“Poiché non vi è prova di un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario […] deve essere ritenuta la natura condominiale del bene ex art. 1117 c.c..”

La chiusura mediante inferriata costituiva quindi occupazione senza titolo della cosa comune:
“Parte convenuta oltre a non provare essere proprietario esclusivo del pianerottolo non ha nemmeno dimostrato avere un diverso titolo per mantenere la struttura descritta dal CTU ossia l’inferriata con cancello collocata sul pianerottolo […] che concretamente impedisce il libero godimento a tutti i restanti condomini.”

Conseguentemente veniva ordinata la liberazione e rimozione delle opere:
“Condanna il convenuto alla liberazione del suddetto pianerottolo condominiale, rimuovendo in particolare, a proprie cure e spese, l’inferriata con cancello collocata sul pianerottolo del piano quinto”.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama Cass. civ., sez. II, 28 luglio 2021, n. 21622, secondo cui la presunzione legale ex art. 1117 c.c. può essere superata solo da un titolo contrario o dalla dimostrazione della funzione esclusiva della parte comune. Viene inoltre menzionata Cass. civ., n. 5576/1997, secondo cui il proprietario che chieda il rilascio di un bene occupato senza titolo non è tenuto ad ulteriori oneri probatori, gravando sul detentore la prova di un titolo idoneo a giustificare la permanenza nel possesso.

Considerazioni conclusive

L’ordine giudiziale di rimozione delle inferriate installate su parti comuni è pienamente coerente con l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione né impedisca agli altri partecipanti pari uso secondo diritto.
L’apposizione di grate o cancelli su pianerottoli condominiali determina una limitazione all’uso collettivo e, in assenza di titolo contrario, integra un’occupazione senza titolo.

L’indirizzo espresso dal Tribunale è in linea con la giurisprudenza di legittimità richiamata e con la disciplina codicistica vigente; restano possibili eccezioni solo in presenza di titolo contrario o di originaria destinazione esclusiva provata secondo diritto. Nel caso deciso, tali presupposti non ricorrevano ed è stata correttamente applicata la disciplina generale degli artt. 1117 e 1102 c.c..

Fonte: condominioweb.com