Con la fine dell’era del Superbonus, gli amministratori di condominio affrontano una nuova sfida: gestire nel tempo i cappotti termici, spostando l’attenzione dall’ottenimento degli incentivi alla prevenzione dei rischi e al rispetto delle normative, soprattutto in tema di sicurezza antincendio. Muffe, crepe o materiali non conformi possono diventare problemi seri, se non gestiti correttamente.

Il cantiere oggi: regole più rigorose e responsabilità aumentate

Dal 2025 è pienamente operativo il sistema di qualificazione “patente a crediti” per imprese e lavoratori autonomi. L’amministratore, in qualità di committente, deve affidare i lavori solo a professionisti qualificati: scegliere solo in base al prezzo espone il condominio a responsabilità in caso di incidenti.

La normativa antincendio per le facciate (D.M. 25/01/2019) è ormai criterio consolidato in tribunale: la presenza di fasce tagliafiamma e materiali certificati Euroclasse non è più facoltativa, ma obbligatoria.

Cosa insegnano le sentenze più recenti

• Niente “fai da te” sui materiali: il cappotto deve essere un sistema completo certificato ETA. L’uso di collanti o componenti non compatibili fa decadere le garanzie, con responsabilità solidale di impresa, progettista e direttore lavori.

• La muffa è difetto dell’opera: problemi di condensa e umidità vanno valutati già in fase di progettazione con diagnosi termo-igrometrica. In caso contrario, il condominio può rivalersi ai sensi dell’art. 1669 c.c. (garanzia 10 anni).

• Il Direttore Lavori è centrale: il diario dei lavori, le foto e la documentazione completa diventano prove decisive in caso di contenzioso.

L’agenda dell’amministratore: dalla progettazione alla manutenzione

1. Prima di deliberare: commissionare una diagnosi completa con indagine termografica e valutazione igrometrica, base per il capitolato e tutela futura.

2. Durante i lavori: vigilare sul Direttore Lavori, raccogliere le Dichiarazioni di Prestazione (DoP) e documentare ogni fase.

3. Dopo i lavori: redigere un piano di manutenzione basato sul Manuale d’Uso e Manutenzione fornito dall’impresa:

   • Controllo visivo annuale

   • Verifica strumentale con termocamera ogni 3-5 anni

   • Ispezione antincendio ogni 5 anni

Un piano di manutenzione documentato dimostra diligenza e tutela il condominio da eventuali contenziosi o contestazioni assicurative.

Conclusione

Il cappotto termico resta un investimento strategico, ma il successo si misura oggi sulla durabilità e sulla sicurezza nel tempo. Per l’amministratore, governare la complessità tecnica e normativa è fondamentale per trasformare un’opera edile in un reale valore aggiunto e non in un problema futuro.

Fonte: anacitaliaservizi.com