Il condominio è responsabile delle infiltrazioni provenienti dal marciapiede condominiale, anche se questo è destinato a uso pubblico. Lo ha ribadito il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 3882 del 1° ottobre 2025, confermando che l’uso pubblico non fa venir meno la custodia ex art. 2051 c.c..
Respinta, invece, la richiesta di risarcimento dei danni alla merce, poiché l’utilizzatore del locale non aveva adottato le necessarie cautele di ordinaria diligenza.

La vicenda

La proprietaria di un locale terraneo e la conduttrice che vi svolgeva attività commerciale hanno citato in giudizio il condominio, chiedendo la rimozione delle cause delle infiltrazioni provenienti dal marciapiede condominiale ad uso pubblico e il ripristino dei danni all’immobile.

Le denunce erano state presentate più volte, già dal 2018, e supportate da una consulenza tecnica preventiva (ATP) che aveva rilevato gravi criticità: fessurazioni, distacchi di pavimentazione, deterioramento della guaina impermeabilizzante e infiltrazioni diffuse nel solaio sottostante.

Il condominio ha negato ogni responsabilità, sostenendo che il marciapiede, essendo aperto al pubblico passaggio, non fosse sotto la propria custodia, e ha sollevato eccezioni di prescrizione e nullità della notifica.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha respinto le eccezioni preliminari e ha riconosciuto la natura continuativa delle infiltrazioni, applicando i principi consolidati della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.:

“Non è richiesta la colpa del custode, ma solo la sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno”.

Il Tribunale ha quindi accertato che il marciapiede è parte comune del condominio, sebbene destinato a uso pubblico di passaggio, e che i danni derivavano da omessa manutenzione.

Sulla base delle conclusioni del CTU, il giudice ha condannato il condominio a:

• eseguire i lavori di ripristino e impermeabilizzazione;

• rimuovere le cause delle infiltrazioni;

• consentire alle attrici, in caso di inottemperanza, di procedere in danno, con diritto di accesso al marciapiede per l’esecuzione degli interventi.

Diligenza dell’utilizzatore e limiti del risarcimento

Il risarcimento per i danni alla merce è stato rigettato: secondo il Tribunale, l’utilizzatore del locale avrebbe dovuto adottare misure preventive, spostando i materiali a rischio.
Il fenomeno infiltrativo, infatti, era noto e reiterato, e non poteva essere considerato né eccezionale né imprevedibile.
Nessuna condanna è stata disposta per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c..

I riferimenti giurisprudenziali

La sentenza richiama numerosi precedenti della Corte di Cassazione (tra cui Cass. civ. n. 4279/2008, n. 22684/2013, n. 8005/2010, n. 5910/2011), ribadendo che: “La responsabilità del custode è esclusa solo dal caso fortuito, cioè da un evento esterno imprevedibile e inevitabile”.

Spetta quindi all’attore provare il danno e il nesso causale, mentre il custode può liberarsi solo dimostrando l’intervento del caso fortuito.

Considerazioni finali

La pronuncia conferma un principio chiaro:

Il condominio risponde dei danni derivanti dalle parti comuni, anche se destinate a uso pubblico, quando non prova il caso fortuito.

La tutela riconosciuta non è risarcitoria ma ripristinatoria, con obbligo di eseguire le opere necessarie alla rimozione delle cause delle infiltrazioni.

Un limite, tuttavia, è posto alla diligenza dell’utilizzatore: non si può ottenere ristoro per danni prevedibili, se non si sono adottate le precauzioni minime per evitarli.

Fonte: condominioweb.com