La Corte d’Appello di Catania, Sezione Seconda Civile, con sentenza del 12 settembre 2025, ha ribadito che l’amministratore di condominio non può disdire o sostituire i contratti di manutenzione degli ascensori senza una specifica delibera assembleare. Qualsiasi azione in tal senso, senza mandato operativo, costituirebbe un atto esorbitante dai poteri.

Limiti dei poteri e mandato operativo

La decisione chiarisce che le scelte su contratti pluriennali o rilevanti economicamente esulano dall’ordinaria amministrazione e richiedono un mandato chiaro e vincolante da parte dell’assemblea.

La vicenda

Un condominio aveva proposto opposizione a decreto ingiuntivo della società incaricata della manutenzione degli ascensori, sostenendo che l’amministratore precedente avesse omesso di disdire i contratti in essere e di sottoporre nuove offerte all’assemblea, nonostante l’assemblea avesse espresso la volontà di reperire preventivi più vantaggiosi.

Il condominio contestava che i contratti decennali fossero stati rinnovati tacitamente, impedendo un possibile risparmio sulle spese condominiali.

La decisione della Corte

La Corte ha confermato che la delibera assembleare aveva carattere programmatico, senza obbligo operativo:
“I condomini reperiranno dei preventivi di ascensoristi con formula all-inclusive. Sarà data attuazione al preventivo col prezzo più basso.”

Poiché l’amministratore non aveva ricevuto preventivi dai condomini, non può essere ritenuto responsabile per omessa disdetta o mancata attuazione del deliberato.

Riguardo alla mancata presentazione all’assemblea della nuova proposta della ditta, le assemblee risultarono deserte, impedendo all’amministratore di sottoporre la questione.

Atto esorbitante e responsabilità

La Corte ha precisato che la manutenzione degli ascensori è un obbligo di legge, e che l’amministratore avrebbe agito oltre i propri poteri se avesse disdetto o stipulato un nuovo contratto senza autorizzazione assembleare.

È stata esclusa anche ogni responsabilità personale per il mancato pagamento delle prestazioni rese, mancando prova della disponibilità di cassa e considerando che i bilanci 2015-2017 non furono approvati.

Riferimenti normativi

La sentenza richiama gli articoli 1130 c.c., 1129 c.c., 1710 c.c. e 1711 c.c., che disciplinano i doveri dell’amministratore, i limiti del mandato e i principi di gestione condominiale.

Considerazioni conclusive

La sentenza conferma che una manifestazione d’intenti dell’assemblea non vincola l’amministratore. Solo una delibera vincolante o un mandato operativo legittimano la sua azione. La sostituzione del fornitore o la stipula di nuovi contratti senza autorizzazione è atto esorbitante dai poteri.

Poteri più ampi possono derivare da statuto, urgenza documentata o ratifica assembleare, sempre secondo i principi del mandato e della gestione condominiale.

Fonte: condominioweb.com