Quando il proprietario moroso non paga le spese condominiali, l’amministratore di condominio può chiedere al giudice l’autorizzazione ad accedere all’immobile per sospendere il riscaldamento centralizzato.

L’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che, in caso di mancato pagamento dei contributi condominiali protratto per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Come confermato dal Tribunale di Treviso con l’ordinanza n. 3651/2025, tale facoltà non richiede delibera assembleare ed è esercitabile anche quando la morosità sia già attestata da un decreto ingiuntivo non opposto relativo ai contributi condominiali.

Sebbene il legislatore non distingua tra servizi essenziali e non essenziali, la giurisprudenza ritiene che la sospensione possa riguardare anche l’erogazione del riscaldamento centralizzato, trattandosi di uno dei servizi condominiali più rilevanti, soprattutto nei mesi invernali.

Tuttavia, qualora sia necessario accedere all’interno dell’immobile del condomino moroso per chiudere o sigillare i termosifoni, è indispensabile un’autorizzazione del Tribunale.
Nell’ordinanza citata, infatti, il giudice ha accolto il ricorso ex art. 700 c.p.c. del condominio, autorizzando l’accesso all’appartamento del debitore per sospendere il servizio di riscaldamento centralizzato.

La vicenda

L’amministratore condominiale ha promosso un’azione d’urgenza contro alcuni condomini che risultavano morosi sin dal 2019, per un debito complessivo di oltre 17.900 euro, come da decreto ingiuntivo del Tribunale di Treviso n. 2344/2023.
Poiché i debitori non avevano corrisposto alcuna somma né in esecuzione del decreto né per le spese successive, l’amministratore ha chiesto di sospendere il riscaldamento centralizzato, misura che implicava l’accesso all’immobile privato.
In precedenza, nel luglio 2024, il condominio aveva già disposto la sospensione dell’acqua calda agli stessi soggetti.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha ritenuto sussistenti sia il fumus boni iuris (la fondatezza del diritto) sia il periculum in mora (il rischio di danno nel ritardo), accogliendo il ricorso del condominio.
Il Tribunale di Treviso ha ribadito che l’amministratore può sospendere i servizi comuni in caso di morosità protratta per oltre un semestre, anche se il servizio riguarda l’impianto di riscaldamento centralizzato.

Ha inoltre chiarito che il legislatore non ha distinto tra servizi essenziali e non, potendo l’amministratore agire anche per quelli di natura primaria, come riscaldamento e acqua calda.

Poiché la sospensione richiedeva un intervento tecnico all’interno dell’appartamento, il Tribunale ha autorizzato l’accesso all’immobile, anche con l’ausilio della forza pubblica, affinché un’impresa idraulica o edile potesse chiudere le tubazioni o sigillare i termosifoni.

Conclusione

La decisione conferma che il condominio può ottenere dal giudice l’autorizzazione ad accedere all’abitazione del condomino moroso per sospendere il riscaldamento centralizzato, tutelando così gli altri proprietari dal rischio di aggravio dei costi e di interruzione della fornitura comune.

Fonte: condominioweb.com