Normativa urbanistica e normativa civile procedono su binari paralleli. Un’opera realizzata in una proprietà esclusiva può risultare regolare sotto il profilo amministrativo, ma non necessariamente sotto quello condominiale, e viceversa.

La sentenza n. 434 del Tribunale di Gela del 15 settembre 2025 offre un interessante spunto di riflessione in materia.

Il fatto

Il proprietario di un appartamento dotato di lastrico solare esclusivo aveva realizzato una tettoia inamovibile in legno e muratura.
L’assenza di autorizzazione condominiale, l’asserita mancanza di titoli edilizi e la presunta violazione del vincolo di inedificabilità contenuto nel rogito notarile spinsero il condominio a diffidare il proprietario dal proseguire i lavori. Nonostante le diffide e la richiesta di rimessione in pristino, il condomino riprese i lavori, sostenendo di essere nel pieno esercizio dei propri diritti.

Egli affermava, infatti, che l’opera fosse conforme alle prescrizioni dell’art. 1122 c.c., che consente interventi su parti di proprietà esclusiva purché non venga compromessa la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Inoltre, negava l’esistenza del vincolo di inedificabilità richiamato nel rogito.

La decisione

Il Tribunale, dopo aver disposto una CTU (consulenza tecnica d’ufficio), ha ritenuto infondate le domande del condominio.
Dalla consulenza non emergevano violazioni dei presupposti stabiliti dall’art. 1127 c.c., che disciplina la sopraelevazione, confermando la correttezza dell’intervento eseguito.

Il giudice si è poi concentrato sulla clausola del rogito notarile, ritenendo che il riferimento al carattere “non edificabile” del terrazzo dovesse essere interpretato come mera qualificazione urbanistica del bene, e non come un vero e proprio divieto di sopraelevazione.
Tale espressione, infatti, non costituiva un obbligo pattizio assunto dall’acquirente, né trovava riscontro nel regolamento di condominio o nell’atto costitutivo dello stesso.

Le osservazioni del Tribunale

Il Tribunale ha ribadito la netta distinzione tra le norme urbanistiche e quelle civilistiche: le prime tutelano interessi di natura pubblica, mentre le seconde regolano i rapporti tra privati.
Un principio, questo, già affermato dalla Corte di Cassazione (sent. 10 ottobre 2006, n. 22224), secondo cui la normativa amministrativa non integra né condiziona quella civile in materia di proprietà edilizia.

La ratio è simile a quella che si applica in tema di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c., dove la disciplina civile opera su un piano distinto rispetto a quella pubblicistica.
Pertanto, il rispetto della normativa edilizia o urbanistica non esclude, di per sé, la violazione di norme condominiali, e viceversa.

Considerazioni conclusive

La decisione del Tribunale di Gela chiarisce che il diritto di sopraelevazione non richiede un consenso preventivo del condominio, salvo diversa previsione contenuta in un regolamento contrattuale o in un titolo di proprietà che disponga espressamente un divieto.

Allo stesso modo, l’art. 1122 c.c. consente al condomino di eseguire lavori sulla propria unità immobiliare o sulle parti di uso esclusivo, purché non arrechi danno alle parti comuni. In tali casi, è sufficiente una comunicazione preventiva all’amministratore, che consente all’assemblea di verificare il rispetto delle regole condominiali.

In conclusione, come affermato dal giudice di merito, il divieto di sopraelevazione non deve essere confuso con l’inedificabilità urbanistica: i due piani restano distinti e rispondono a finalità differenti, pubbliche le une, privatistiche le altre.

Fonte: condominioweb.com