L’effettivo utilizzo degli spazi in autorimessa può generare l’obbligo di partecipare alle spese straordinarie deliberate dal condominio, anche in assenza di una formale titolarità dei posti auto.

Con la sentenza n. 2605 del 1° ottobre 2025, la Corte d’Appello di Milano ha confermato che la delibera assembleare di approvazione della spesa costituisce titolo sufficiente sia per la concessione del decreto ingiuntivo sia per la condanna del singolo condomino al pagamento delle somme dovute, purché nel giudizio di opposizione venga accertata la perdurante efficacia della delibera di approvazione e di riparto.

Il Collegio ha inoltre ribadito che, ai sensi dell’art. 1123 c.c., l’obbligo di contribuzione alle spese straordinarie relative all’autorimessa può sorgere anche in capo a chi ne faccia uso concreto, pur non essendone proprietario.

La vicenda

Una condomina aveva proposto appello contro la sentenza con cui il Tribunale di Milano aveva rigettato la sua opposizione a un decreto ingiuntivo emesso per il recupero di € 12.123,85 (oltre interessi e spese), suddivisi tra € 6.909,69 per spese straordinarie (lavori di adeguamento antincendio dell’autorimessa e della centrale termica) e € 5.214,16 per spese ordinarie.

L’appellante sosteneva di non dover versare le spese straordinarie relative all’autorimessa poiché non ne era proprietaria, richiamando una precedente sentenza (Corte d’Appello di Milano n. 3157/2014) che le aveva escluso “qualsiasi diritto sugli spazi in autorimessa”.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente l’appello, confermando la pronuncia del Tribunale.

Sul fronte delle spese ordinarie, i giudici hanno escluso la sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c., ritenendo la delibera assembleare valida ed efficace, e quindi sufficiente a fondare l’obbligo di pagamento.

In merito alle spese straordinarie dell’autorimessa, il Collegio ha valorizzato l’uso effettivo degli spazi da parte della condomina, già accertato in un precedente giudizio (sentenza n. 1161/2025), affermando che tale utilizzo comporta l’obbligo di contribuzione alle spese deliberate, a norma dell’art. 1123 c.c.

La Corte ha quindi chiarito che, anche se una precedente sentenza aveva escluso la titolarità formale dell’autorimessa, l’accertato uso concreto degli spazi ne giustifica la partecipazione al riparto delle spese straordinarie.

La delibera come titolo per l’ingiunzione

Richiamando la Cassazione n. 15696/2020, la Corte ha ricordato che la delibera di approvazione del bilancio costituisce titolo sufficiente non solo per l’emissione del decreto ingiuntivo, ma anche per la condanna al pagamento nel successivo giudizio di opposizione, se nel processo viene confermata la validità e l’efficacia della delibera stessa.

Considerazioni finali

La pronuncia milanese conferma due principi rilevanti:

1. La delibera assembleare validamente approvata è sufficiente a fondare l’ingiunzione e la condanna, salvo accertarne la nullità o inefficacia.

2. L’uso effettivo degli spazi comuni, anche in assenza di titolarità formale, può comportare l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie in base all’art. 1123 c.c.

La decisione si inserisce nell’orientamento giurisprudenziale che valorizza l’utilizzo concreto dei beni condominiali come elemento determinante per la ripartizione delle spese, in un’ottica di equità e di corretta gestione delle parti comuni.

Fonte: condominioweb.com