Al termine di un appalto, le opere potrebbero presentare difetti tali da incidere sulla funzionalità e sul godimento del fabbricato oggetto di ristrutturazione.

In un condominio, quando sono necessari lavori di ristrutturazione, la scelta di una ditta appaltatrice e la stipula di un contratto di appalto sono fondamentali per individuare le responsabilità dell’impresa. Non è raro, infatti, che al termine dei lavori sorgano contestazioni sulla mancata esecuzione a regola d’arte delle opere.

In tali casi, l’azione giudiziale è probabile, così come la richiesta di risarcimento da parte del committente. Un esempio recente è rappresentato dal Tribunale di Teramo, con la sentenza n. 993 del 1 agosto 2025, relativa a difetti nella realizzazione dei massetti, nell’impermeabilizzazione di marciapiedi e balconi, e nella posa in opera di pavimenti, rivestimenti e marmi.

Le infiltrazioni riscontrate, causate da una pessima impermeabilizzazione e da una scorretta posa in opera, hanno compromesso la funzionalità e il godimento dei locali comuni, inclusi garage e ripostigli, giustificando l’azione giudiziaria.

Difformità e vizi dell’opera appaltata: cosa dice la legge

In materia di vizi e difetti dell’opera, l’art. 1667 cod. civ. stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, salvo che il committente abbia accettato l’opera o ne fosse a conoscenza.

La giurisprudenza precisa che questa norma si applica a vizi che non incidono sulla struttura essenziale dell’opera, ad esempio difetti di natura estetica, che devono comunque essere eliminati dall’appaltatore, mentre la funzionalità dell’opera resta intatta (Cass. 16/07/2004 n. 13268). In questi casi, la responsabilità dell’impresa è di natura contrattuale.

Rovina e gravi difetti delle cose immobili

Se le opere presentano gravi difetti o il rischio di rovina, l’art. 1669 cod. civ. stabilisce che l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché la denuncia avvenga entro un anno dalla scoperta.

Sono considerati gravi difetti quelli che riguardano l’impermeabilizzazione e la sigillatura di coperture, solai, infissi e pavimentazioni, compromettendo la funzionalità e il normale godimento del fabbricato. La giurisprudenza cita infiltrazioni d’acqua derivanti da materiali non idonei o da scarsa sigillatura, oltre a carenze costruttive che pregiudicano l’abitabilità e la funzionalità dell’immobile (Cass. Sez. II, 17/11/2017 n. 27315; Cass. Sez. II, 9/09/2013 n. 20644).

Responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti

Quando le opere presentano gravi difetti, la responsabilità dell’appaltatore diventa extracontrattuale. Come sottolineato dal Tribunale di Teramo e dalla Cassazione, l’art. 1669 tutela l’interesse generale affinché gli edifici siano costruiti e ristrutturati senza creare opere pericolose, preservando l’incolumità pubblica (Cass. n. 462/2002).

In presenza di gravi vizi, la responsabilità dell’appaltatore si presume, e sarà compito dello stesso fornire la prova liberatoria per evitare le conseguenze dell’operato difettoso (Cass. n. 4055/2018; Cass. S.S.UU., 3/02/2014 n. 2284).

Fonte: condominioweb.com