Affittare un immobile senza registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate è una pratica illegale nota come affitto in nero. Si tratta, a tutti gli effetti, di evasione fiscale, con conseguenze significative sia per il proprietario che per l’inquilino. Vediamo nel dettaglio cosa comporta, quali sono i rischi e come è possibile regolarizzare la posizione.

Cos'è un affitto in nero?

Un affitto è considerato "in nero" quando non viene registrato nei termini di legge. Le situazioni più comuni sono due:

• Affitto in nero totale: il contratto non viene registrato affatto. È la forma più diffusa, soprattutto nei casi di locazioni brevi o con studenti fuori sede.

• Affitto in nero parziale: il contratto risulta registrato, ma il canone dichiarato è inferiore a quello effettivamente versato. Anche questa è una forma di evasione fiscale.

Le conseguenze per il proprietario

Chi concede in locazione un immobile in nero si espone a gravi conseguenze sia fiscali che legali.

Dal punto di vista fiscale, l’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli anche a distanza di dieci anni e recuperare le imposte di registro non versate, applicando anche le sanzioni previste. In presenza di dichiarazione infedele, può essere applicata una maggiorazione del 70% sull’imposta evasa.

Inoltre, in caso di evasione fiscale, la legge prevede la responsabilità solidale: significa che anche l’inquilino può essere chiamato a pagare le imposte dovute, e il Fisco può rivalersi su una delle due parti per l’intero importo.

Dal punto di vista legale, le ripercussioni sono altrettanto serie. Un contratto non registrato è nullo, il che comporta che il proprietario non può richiedere lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento. Non può neppure ottenere un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni o chiedere risarcimenti in caso di danni all’immobile. In sostanza, il locatore si ritrova senza alcuna tutela giuridica.

Le conseguenze per l’inquilino

Anche l’inquilino che accetta un affitto in nero si espone a rischi fiscali e legali.

Dal punto di vista fiscale, è obbligato in solido con il proprietario al pagamento dell’imposta di registro. Se l’Agenzia delle Entrate accerta l’irregolarità, può emettere una cartella esattoriale nei suoi confronti. In caso di mancato pagamento, si rischia anche il pignoramento dei beni.

Sul piano legale, l’inquilino senza un contratto valido non ha tutele: non può far valere i propri diritti in tribunale, non può chiedere la restituzione della cauzione, e può essere allontanato dall’abitazione senza preavviso o motivazioni formali.

Come regolarizzare un affitto in nero

Il proprietario può sempre decidere di regolarizzare la situazione, registrando il contratto all’Agenzia delle Entrate con il modulo RLI. È previsto il pagamento dell’imposta di registro e, se si aderisce al cosiddetto ravvedimento operoso, si ha diritto a sanzioni ridotte.

In particolare:

• Se la registrazione avviene entro 30 giorni, la sanzione è ridotta al 6% dell’imposta.

• Se avviene tra 31 e 90 giorni, si applica una sanzione del 12%.

• Fino a un anno, la sanzione sale al 15%.

• Se si regolarizza entro due anni, la percentuale è del 17,14%.

• Oltre i due anni, la sanzione raggiunge il 20%.

Regolarizzare consente di rientrare nella legalità, evitando problemi futuri e recuperando pienamente le tutele giuridiche previste dalla legge.

Come denunciare un affitto in nero

Chi si trova in una situazione di affitto non registrato può presentare una segnalazione alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate. La denuncia può anche essere anonima, ma è più efficace se accompagnata da prove concrete, come ricevute di bonifici o assegni, bollette intestate, messaggi o e-mail che dimostrano l’effettiva locazione.

Dopo la segnalazione, l’inquilino può anche richiedere la regolarizzazione del contratto, optando, se possibile, per un canone concordato, che prevede agevolazioni fiscali per entrambe le parti.

Conclusione

L’affitto in nero è una pratica che comporta gravi rischi sia per il proprietario che per l’inquilino. Oltre alle sanzioni fiscali, la mancanza di registrazione priva entrambe le parti di ogni tutela legale. Regolarizzare il contratto è la soluzione migliore per evitare controversie e costruire un rapporto chiaro, legittimo e protetto dalla legge.