Anche quando si usufruisce di bonus fiscali, per approvare la sostituzione della centrale termica condominiale è necessario costituire un fondo speciale, pena la nullità della delibera assembleare.

Lo ha ribadito la Corte d’Appello di Milano con la sentenza del 21 marzo 2025, n. 797, precisando che si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria. In quanto tale, rientra tra quelli per cui l’art. 1135, primo comma, n. 4 del Codice Civile impone la costituzione di un fondo speciale pari all’importo dei lavori o, se previsto, ai singoli pagamenti legati all’avanzamento dell’opera.

La mancata previsione del fondo speciale rende la delibera nulla, anche se l’assemblea è d’accordo o se l’impresa accetta modalità alternative di pagamento.

Il caso: intervento urgente ma senza fondo

Nel caso esaminato, l’assemblea condominiale aveva approvato la sostituzione della centrale termica condominiale, ormai compromessa da gravi guasti. Un condomino impugnava la delibera, lamentando l’assenza del fondo speciale previsto per legge.

Il condominio, in appello, sosteneva che tale fondo non fosse necessario, poiché l’intervento era coperto al 50% da un contratto di gestione calore (ammortamento) e al restante 50% tramite cessione del credito grazie ai bonus fiscali. Quindi, a loro dire, non era previsto alcun esborso diretto da parte dei condomini.

La Corte d’Appello di Milano ha però rigettato questa tesi. Infatti, l’opera sarebbe stata pagata con uno sconto in fattura solo per metà della somma, mentre il 50% restante sarebbe stato a carico del condominio, tramite un pagamento rateale quinquennale.

La conseguenza? Anche se una parte della spesa è compensata da incentivi fiscali, resta comunque un onere economico a carico della compagine condominiale. Questo basta per rendere obbligatoria la costituzione del fondo speciale, proporzionata all’effettiva spesa residua.

La giurisprudenza è chiara: il fondo serve sempre

Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, confermato anche dalla Corte di Cassazione (sentenze n. 9388/2023 e n. 16953/2022), l’art. 1135 c.c. ha una funzione protettiva: garantire una gestione trasparente e tutelare i condomini virtuosi dal rischio di dover anticipare somme per conto dei morosi (come stabilito anche dall’art. 63 disp. att. c.c.).

Per questo, ogni delibera che approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni senza prevedere un fondo speciale è nulla, anche se votata a maggioranza o con il consenso dell’impresa appaltatrice.

Anche in presenza di bonus fiscali, la giurisprudenza (Tribunale di Roma, 4 gennaio 2021; Tribunale di Modena, sent. n. 763/2019) ribadisce che il fondo speciale va comunque costituito per la quota di spesa effettivamente a carico del condominio.