Gli interventi edilizi sulle parti comuni degli edifici condominiali possono beneficiare di detrazioni fiscali, ma con regole specifiche diverse da quelle applicabili alle singole unità immobiliari.

Detrazioni fiscali per ristrutturazioni condominiali

Per le spese sostenute su parti comuni condominiali, sono previste diverse aliquote di detrazione:

• 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un tetto massimo di 96.000 € per unità immobiliare;

• Dal 1° gennaio 2025, resta la detrazione al 50% per gli interventi su abitazioni principali non di lusso, sempre con massimale di 96.000 €;

• Per gli interventi su altre abitazioni, la detrazione scende al 36%, con un tetto di 48.000 € per unità.

Cosa si intende per parti comuni

Le parti comuni sono definite dall’art. 1117 del Codice Civile e comprendono:

• Strutture e spazi fondamentali come suolo, fondazioni, muri portanti, tetti, scale, portoni, cortili;

• Locali condivisi: portineria, lavanderia, riscaldamento centralizzato, stenditoi;

• Impianti e installazioni comuni: ascensori, cisterne, fognature, pozzi e simili.

Sono considerate parti comuni anche se l’edificio è composto da più unità funzionalmente autonome e indipendentemente dal numero di proprietari.

A chi spettano le detrazioni

La detrazione spetta ai singoli condomini, in proporzione alla quota millesimale di proprietà, come previsto dagli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile.

L’importo detraibile è calcolato sulla base della quota imputabile al condomino e sulla data del bonifico effettuato dall’amministratore condominiale. Il pagamento deve essere effettuato entro i termini utili per la dichiarazione dei redditi. L’amministratore rilascia una certificazione annuale che riporta le spese totali e la quota spettante a ciascun condomino.

Se le spese sono state sostenute da più persone (es. comproprietari, familiari conviventi, componenti dell’unione civile), è possibile usufruire della detrazione purché il soggetto interessato attesti sul documento dell’amministratore:

• di aver sostenuto la spesa;

• la quota di competenza;

• i propri dati anagrafici.

Condomini minimi: cosa fare

Anche i cosiddetti “condomini minimi” (fino a 8 condòmini, senza obbligo di amministratore né codice fiscale) possono accedere alle detrazioni. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito (circolare n. 3/E del 2 marzo 2016) che:

• il bonifico deve essere specifico per ristrutturazioni, con ritenuta d’acconto da parte della banca o delle Poste;

• va indicato nella dichiarazione il codice fiscale del condomino che ha effettuato il pagamento;

• in caso di controllo, occorre esibire autocertificazione dei lavori, dati catastali degli immobili e documentazione delle spese.

Quali lavori danno diritto alla detrazione

Le spese ammesse a detrazione riguardano interventi edilizi effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, classificati ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001. In particolare:

• Manutenzione ordinaria (es. tinteggiatura, sostituzione infissi, riparazioni di impianti, impermeabilizzazioni);

• Manutenzione straordinaria, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia.

Sono agevolabili anche interventi su parti comuni che rispondono ai requisiti previsti dall’art. 16-bis del TUIR, come:

• ricostruzione dopo eventi calamitosi;

• rimozione di barriere architettoniche;

• installazione di sistemi di sicurezza contro atti illeciti;

• cablatura dell’edificio e riduzione dell’inquinamento acustico;

• interventi per il risparmio energetico;

• opere antisismiche;

• bonifica dell’amianto e altri lavori per prevenire infortuni domestici.

Fonte: pmi.it