Le delibere condominiali sono uno strumento essenziale per la gestione condivisa di un edificio. Attraverso esse, l’assemblea dei condomini assume decisioni che riguardano le parti comuni, le spese da sostenere e le regole da rispettare nella vita condominiale. Ma come si adottano queste delibere, quali maggioranze sono necessarie e in quali casi possono essere considerate nulle o annullabili?

Cosa sono le delibere condominiali

Le delibere condominiali sono decisioni approvate a maggioranza durante l’assemblea dei condomini. Servono a regolare l’uso e la gestione delle parti comuni dell’edificio e a stabilire aspetti organizzativi e amministrativi. Le delibere possono riguardare, tra l’altro:

• la nomina o la revoca dell’amministratore;

• l’approvazione del bilancio annuale;

• l’autorizzazione a eseguire lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria;

• l’introduzione di regole sull’uso degli spazi comuni;

• l’approvazione o la modifica del regolamento condominiale.

In base all’oggetto trattato, le assemblee e le relative delibere si distinguono in ordinarie (legate alla gestione corrente) e straordinarie (per interventi di maggiore rilevanza, come innovazioni o modifiche all’uso delle parti comuni).

Come deve essere redatta una delibera

Per avere validità legale, la delibera deve essere formalizzata per iscritto e trascritta nel verbale dell’assemblea. Questo documento, redatto dall’amministratore, deve contenere: la data e il luogo dell’assemblea, l’elenco dei partecipanti, i millesimi rappresentati, l’esito delle votazioni e la descrizione dei punti all’ordine del giorno. Il verbale viene poi inviato in copia a tutti i condomini.

Il valore delle delibere condominiali

Le delibere approvate secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile sono vincolanti per tutti i condomini, inclusi i dissenzienti, gli astenuti e gli assenti. Tuttavia, esistono eccezioni: se un bene o un servizio oggetto della delibera interessa solo una parte dell’edificio, la decisione sarà vincolante solo per i condomini che ne beneficiano, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Quando una delibera è valida: le maggioranze richieste

L’articolo 1136 del Codice Civile stabilisce i quorum costitutivi e deliberativi, che variano a seconda che l’assemblea sia in prima o seconda convocazione e a seconda che si tratti di una delibera ordinaria o straordinaria.

Per le assemblee ordinarie, in prima convocazione, è necessario che partecipino condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio (666 millesimi). La delibera è valida se approvata dalla maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno la metà del valore (500 millesimi).
In seconda convocazione, l’assemblea è valida con la presenza di almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi), e le decisioni si approvano con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore.

Per le assemblee straordinarie, in prima convocazione serve la presenza di almeno due terzi del valore dell’edificio, e la maggioranza degli intervenuti deve rappresentare almeno i due terzi del valore.
In seconda convocazione, è sufficiente la presenza di almeno un terzo del valore dell’edificio, con una maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore.

È importante sapere che per alcune specifiche decisioni le maggioranze richieste cambiano. Ad esempio:

• Per le innovazioni volte a migliorare la sicurezza, l’accessibilità o l’efficienza energetica, è sufficiente la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio.

• Per le opere voluttuarie o particolarmente onerose, i condomini contrari possono scegliere di non contribuire alle spese, salvo poi aderire successivamente, contribuendo pro quota.

• Per le modifiche alla destinazione d’uso delle parti comuni, è richiesta la maggioranza di quattro quinti dei condomini e quattro quinti del valore dell’edificio, pari a 800 millesimi.

In alcuni casi particolari, la delibera deve essere approvata all’unanimità, ad esempio quando si vogliono modificare i criteri di ripartizione delle spese previsti dal Codice Civile o si vogliono cambiare clausole contrattuali che incidono su diritti reali.

Quando una delibera è nulla o annullabile

Non tutte le delibere approvate dall’assemblea sono valide. Alcune possono essere nulle, cioè prive di qualsiasi effetto giuridico, mentre altre possono essere annullabili, ossia efficaci fino a quando non vengono annullate da un giudice.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenze n. 4806/2005 e n. 9839/2021):

• Sono nulle le delibere che mancano di elementi essenziali, hanno un oggetto illecito o impossibile, esulano dalle competenze dell’assemblea o ledono diritti individuali dei singoli condomini.

• Sono annullabili le delibere adottate in violazione delle norme procedurali, come l’omessa convocazione di un condomino, o quando vengono approvate con maggioranze inferiori a quelle previste per legge.

La delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo.
La delibera annullabile, invece, può essere impugnata entro 30 giorni. Questo termine decorre dalla data dell’assemblea per i presenti, oppure dal ricevimento del verbale per gli assenti.

Come opporsi a una delibera condominiale

L’impugnazione può essere presentata:

• Da qualsiasi condomino, in qualsiasi momento, se la delibera è nulla.

• Dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro 30 giorni, se la delibera è annullabile. Chi ha votato a favore non può impugnarla (Cass. 5611/2019).

Per impugnare una delibera si può:

1. Informare l’amministratore del vizio, chiedendo la convocazione di una nuova assemblea per correggere l’errore (non obbligatorio, ma consigliato).

2. Avviare la mediazione obbligatoria, come previsto dal D.Lgs. 28/2010, da avviare entro 30 giorni in caso di delibere annullabili.

3. Se la mediazione fallisce, avviare un ricorso giudiziario presso il giudice di pace (per controversie fino a 5.000 euro) o presso il tribunale.

È utile sapere che l’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia della delibera. La sospensione può essere concessa solo dal giudice, qualora ci siano rischi di danni gravi o irreparabili, come nel caso di lavori strutturali urgenti.

Conclusioni

Le delibere condominiali sono lo strumento con cui si gestisce la vita del condominio. Capire come funzionano, quali maggioranze richiedono e quando possono essere contestate è essenziale per tutelare i propri diritti come condomini. In caso di dubbi o conflitti, è sempre consigliabile rivolgersi a un legale esperto o al proprio amministratore di fiducia.

Fonte: idealista.it