Chi gestisce una piscina condominiale – generalmente l’amministratore – deve garantire il rispetto di alcuni obblighi fondamentali:

1. Qualità dell’acqua

L’acqua dev’essere costantemente controllata per assicurare la salubrità:

• Cloro libero residuo: tra 0,7 e 1,5 mg/l;

• pH: compreso tra 6,5 e 7,8.
  I parametri devono essere monitorati regolarmente per prevenire proliferazioni batteriche.

2. Recinzione e sicurezza perimetrale

La piscina deve essere protetta da una recinzione alta almeno 1,2 metri, non facilmente scavalcabile. Questa misura serve a prevenire accessi non autorizzati, soprattutto da parte di bambini. Eventuali dettagli aggiuntivi sono indicati dalla norma UNI EN 15288-1:2018.

3. Dotazioni di sicurezza

Devono essere presenti:

• salvagenti,

• aste di salvataggio,

• kit di primo soccorso,

• segnaletica conforme alla norma UNI EN ISO 7010:2020, con indicazioni chiare sui comportamenti da tenere.

4. Documento di Valutazione dei Rischi (DVR)

Secondo il D.Lgs. 81/2008, anche le piscine condominiali devono essere oggetto di valutazione dei rischi. È compito dell’amministratore redigere il DVR, identificando i potenziali pericoli e le misure preventive.

Il bagnino è obbligatorio?

La presenza di un assistente ai bagnanti (bagnino) non è sempre obbligatoria, ma dipende da vari fattori.
In linea generale, il D.M. 18 marzo 1996 stabilisce l’obbligo di bagnino per piscine con:

• superficie superiore a 200 mq,

• volume d’acqua superiore a 100 mc.

Tuttavia, le Regioni possono avere normative più specifiche. Ad esempio, in Lombardia è prevista sorveglianza qualificata per piscine con profondità oltre 1,4 metri e volume sopra i 300 mc, ma in alcuni casi è ammessa anche una sorveglianza alternativa (personale formato).

In ogni caso, se presente, il bagnino deve avere un brevetto rilasciato dalla FIN (Federazione Italiana Nuoto) o da un ente riconosciuto.

Anche quando non strettamente richiesto dalla legge, la presenza di un bagnino è sempre consigliabile per aumentare la sicurezza.

Regole di utilizzo: il regolamento condominiale

L’uso della piscina è disciplinato da un regolamento specifico, redatto dall’amministratore e approvato in assemblea (art. 1136 c.c.). Questo regolamento, integrando la normativa, può definire:

• Orari di apertura e accesso, per evitare disturbi ai residenti (art. 844 c.c.);

• Capienza massima, indicativamente 2 mq per persona (secondo UNI EN 15288-2:2018);

• Norme di comportamento: obbligo della doccia, uso della cuffia, divieto di tuffi, giochi pericolosi, ecc.;

• Accesso degli ospiti esterni: può essere regolamentato per tutelare i diritti degli altri condomini (art. 1102 c.c.).

Piscine private nei condomini: si può?

Piscina in giardino privato

Se il giardino è di proprietà esclusiva, è in genere possibile installare una piscina privata, salvo restrizioni del regolamento condominiale o vincoli sul decoro architettonico (art. 1120 c.c.).
Sono comunque necessari i titoli edilizi:

• Permesso a costruire per piscine in muratura o interrate;

• SCIA o CILA per quelle semi-interrate;

• Nessun titolo, in genere, per piscine temporanee smontabili (salvo indicazioni comunali).

Piscina privata in area comune

Non è consentito installare una piscina privata in un’area condominiale comune, perché sarebbe un uso esclusivo di uno spazio collettivo (art. 1102 c.c.).

Proposta di una piscina condominiale

È invece possibile proporre l’installazione di una piscina ad uso condominiale in un’area comune. In questo caso serve l’approvazione dell’assemblea con la maggioranza prevista per le innovazioni voluttuarie (art. 1136 c.c.):

• Maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi.

Chi non partecipa all’uso può essere esentato dalle spese, come previsto dall’art. 1121 c.c., purché l’uso separato sia possibile. In caso contrario, i condomini favorevoli dovranno coprire interamente i costi.

Conclusione

La piscina condominiale è una risorsa preziosa per il benessere e il valore dello stabile, ma richiede attenzione, responsabilità e rispetto delle normative. Dalla qualità dell’acqua alla sicurezza, dalle regole di accesso all’eventuale presenza del bagnino, ogni dettaglio va gestito con cura per garantire un uso sicuro e condiviso.

Chi desidera installare una piscina o gestirne una già esistente dovrebbe sempre verificare la normativa nazionale, regionale e locale, nonché dotarsi di un regolamento chiaro e aggiornato.

Fonte: idealista.it