Cosa si intende per condominio? Quando nasce e quali regole lo disciplinano? In questa guida scopriamo tutto quello che c’è da sapere su uno degli elementi più comuni dell’abitare moderno: il condominio.

Cos’è il condominio (definizione)

Non esiste una definizione giuridica univoca di condominio, ma si può dire che esso nasce automaticamente quando un edificio è suddiviso in unità immobiliari appartenenti ad almeno due proprietari diversi. In altre parole, se abiti in un palazzo in cui ci sono appartamenti di più proprietari, vivi in un condominio.

Il termine condominio deriva dal latino condominium, che significa “dominio comune”: la proprietà condivisa di alcune parti dell’edificio (come scale, tetto, androne, ecc.).

Quante unità servono per formare un condominio?

Un condominio minimo si ha quando ci sono almeno 2 e non più di 4 proprietari. Quando le unità sono più di 4 e fino a 8, si parla di condominio piccolo. In entrambi i casi non è obbligatoria la nomina di un amministratore, ma valgono le stesse regole di un condominio “classico”.

Quando non si forma un condominio

Non si parla di condominio se:

• tutte le unità abitative appartengono a un solo proprietario;

• le unità sono di proprietari diversi, ma non condividono alcuna parte comune;

• le unità condividono alcune aree non essenziali, ad esempio un cortile divisibile.

Il condominio, infatti, è una comunione forzosa, cioè una situazione in cui alcune parti dell’immobile devono essere condivise e non possono essere divise.

L’amministratore di condominio

Chi è e cosa fa

L’amministratore di condominio è la figura incaricata di:

• gestire lo stabile;

• eseguire le delibere dell’assemblea;

• curare la manutenzione ordinaria e la conservazione dei beni comuni;

• adempiere agli obblighi fiscali e amministrativi del condominio.

Requisiti per diventare amministratore

Per fare l’amministratore è necessario:

• godere pienamente dei diritti civili;

• non avere condanne per determinati reati;

• non essere interdetto o inabilitato;

• avere un diploma di scuola superiore;

• aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere formazione periodica.

Quando è obbligatorio nominarlo

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, dopo la riforma del 2012, la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.

Le spese condominiali

A cosa servono

Le spese condominiali servono per il mantenimento e il miglior utilizzo delle parti comuni dell’edificio. Si dividono in tre categorie:

1. Manutenzione ordinaria

Comprende interventi programmabili e non urgenti, ad esempio:

• Pulizia e illuminazione delle scale;

• Piccole riparazioni;

• Assicurazione dello stabile;

• Compenso dell’amministratore.

2. Manutenzione straordinaria

Interventi importanti e non frequenti, come:

• Sostituzione della caldaia;

• Rifacimento di terrazze o tetti.

3. Innovazioni

Opere non necessarie, ma utili a migliorare il comfort:

• Videosorveglianza;

• Motorizzazione dei cancelli.

Quanto costa vivere in condominio?

In media, le spese condominiali in Italia sono di circa 100 euro al mese, ma possono variare tra 20 e 200 euro, a seconda dei servizi offerti.

Chi paga cosa?

• Le spese straordinarie sono a carico del proprietario;

• Le spese ordinarie spettano all’inquilino (salvo diversi accordi);

• La parcella dell’amministratore e l’assicurazione sono di norma a carico del proprietario.

Quando iniziano gli obblighi di pagamento?

Chi compra una casa è tenuto a pagare le spese condominiali dal momento del rogito, anche se l’abitazione è vuota o inutilizzata.

Come controllare le spese

Ecco alcuni consigli:

1. Chiedere il consuntivo delle spese, non solo il preventivo;

2. Verificare la tabella millesimale;

3. Controllare il numero dei condòmini e la distribuzione delle proprietà.

Il fondo cassa condominiale

Il fondo cassa è un accantonamento destinato a coprire le spese correnti, anche in presenza di condòmini morosi. Funziona come un fido bancario.

Il regolamento condominiale

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea condominiale e viene conservato:

• nel registro dei verbali;

• presso il notaio dell’atto di compravendita;

• nella Conservatoria dei Registri Immobiliari;

• dall’amministratore di condominio.

Ogni condomino può richiederne la modifica, ma è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la maggioranza prevista dalla legge.

Cosa non si può fare negli spazi comuni

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che l’uso delle parti comuni non può:

• alterarne la destinazione d’uso;

• impedire agli altri condomini il pari utilizzo.

Esempi di comportamenti vietati:

• disturbare durante le ore di riposo;

• gettare rifiuti o materiali ingombranti negli scarichi;

• occupare in modo esclusivo uno spazio comune.