Il tema del recupero dei sottotetti e della possibile applicazione dell’indennità di sopraelevazione è spesso oggetto di contenzioso in ambito condominiale. Per chiarire i termini della questione, è fondamentale comprendere cosa si intenda per “sopraelevazione” ai sensi dell’art. 1127 del Codice civile e quando sorge l’obbligo di corrispondere un’indennità agli altri condomini.

Che cos’è la sopraelevazione?

L’art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano (o del lastrico solare) il diritto di sopraelevare, cioè di costruire nuovi piani sull’edificio esistente, salvo che ciò sia vietato dal regolamento condominiale o dal titolo originario. Tuttavia, l’esercizio di tale diritto è subordinato al rispetto di determinate condizioni:

• solidità statica dell’edificio;

• decoro architettonico;

• normative urbanistiche e edilizie vigenti;

• pagamento di un’indennità agli altri condomini.

Quest’ultima deve corrispondere, secondo quanto previsto dalla legge, al valore attuale dell’area da occupare con la nuova costruzione, diviso per il numero complessivo di piani, incluso quello da edificare, detratta la quota spettante al soggetto che realizza la sopraelevazione.

Ma cosa accade nel caso del semplice recupero di un sottotetto?

Non sempre le modifiche apportate all’ultimo livello dell’edificio costituiscono una sopraelevazione. In particolare, la giurisprudenza ha più volte affermato che non vi è sopraelevazione quando l’intervento si limita a modifiche interne al sottotetto, eseguite senza incremento di altezza, superficie o volumetria e nell’ambito dei limiti strutturali originari dell’edificio.

Il caso deciso dal Tribunale di Salerno (sentenza n. 1649/2025)

A conferma di questo orientamento, il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 1649 dell’11 aprile 2025, ha rigettato la domanda di alcuni condomini che chiedevano il riconoscimento dell’indennità di sopraelevazione per presunti lavori effettuati sul sottotetto da parte del proprietario dell’ultimo piano.

I ricorrenti lamentavano un aumento di volumetria derivante dalla demolizione e ricostruzione del tetto e dalla rimozione di un solaio comune, ma il Tribunale – sulla base anche delle risultanze di un accertamento tecnico preventivo (ATP) – ha escluso che si fosse verificata una vera e propria sopraelevazione.

In particolare, il giudice ha rilevato che:

• le quote di colmo e gronda erano rimaste invariate;

• gli interventi avevano comportato solo una trasformazione interna del sottotetto (con rimozione della soletta e travi a vista), senza aumento dell’altezza dell’edificio né creazione di nuove superfici o volumi.

Di conseguenza, non è stata riconosciuta alcuna indennità di sopraelevazione, in quanto l’intervento non ha comportato una nuova costruzione in senso tecnico-giuridico.

Orientamento costante della giurisprudenza

La decisione si inserisce nel solco di un consolidato orientamento della Corte di Cassazione. Secondo numerose pronunce (Cass. n. 5164/1997, n. 10568/1998, n. 19281/2009, tra le altre), la nozione di sopraelevazione ai fini dell’art. 1127 c.c. richiede un incremento in altezza o comunque una trasformazione tale da generare nuove volumetrie e superfici. Al contrario, le modifiche interne che non alterano i profili strutturali dell’edificio e non ne modificano l’ingombro volumetrico non danno luogo ad alcun obbligo di indennizzo.

Un’eccezione viene tuttavia riconosciuta dalla Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 16794/2007), secondo cui anche la sola trasformazione di locali esistenti può integrare una sopraelevazione se comporta un aumento di volumetria o superficie, anche senza superamento in altezza.

Conclusione

In sintesi, non ogni intervento sull’ultimo piano di un edificio configura una sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c.. Quando il recupero del sottotetto avviene entro i limiti originari dell’edificio, senza incrementi di altezza, superficie o volume, non è dovuta alcuna indennità ai condomini.

Tuttavia, ogni caso va valutato singolarmente, anche alla luce delle effettive trasformazioni eseguite e delle risultanze tecniche. È quindi sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per una corretta interpretazione della normativa e per evitare contenziosi condominiali.