In questo articolo vediamo quando si produce l’effetto risolutivo del recesso dal contratto di locazione abitativa da parte del conduttore, quali sono gli obblighi di riconsegna dell’immobile e come tutelarsi se il proprietario si rifiuta di riprendere possesso dell'appartamento. Analizzeremo anche una recente sentenza della Corte di Appello di Messina che chiarisce alcuni aspetti pratici molto importanti.

Quando l’inquilino esercita il recesso dal contratto di locazione abitativa, l’effetto risolutivo non è immediato, ma si produce solo con il compimento del periodo di preavviso di sei mesi.

In materia di locazioni abitative, il conduttore ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione di rispettare il termine di preavviso previsto dalla legge. Questo diritto, sancito normativamente, vale anche in assenza di una specifica clausola nel contratto.

Al termine del contratto, l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile al proprietario. In caso contrario, il conduttore rimane obbligato al pagamento del canone fino a quando permane nella detenzione dell'immobile. Ma cosa accade se è il locatore a rifiutare la riconsegna dell’appartamento, ad esempio non presentandosi all’appuntamento stabilito?

In tali situazioni, il conduttore può tutelarsi formalmente intimando il locatore a riprendere possesso dell’immobile, secondo le modalità previste dagli artt. 1209 e 1206 del Codice civile. Se il locatore non si attiva dopo l’intimazione, non potrà pretendere ulteriori canoni né potrà attribuire al conduttore responsabilità per il protrarsi della detenzione dell’immobile.

Una vicenda di questo tipo è stata recentemente analizzata dalla Corte di Appello di Messina, nella sentenza n. 164 del 17 marzo 2025. Vediamo cosa è accaduto.

Cosa può fare l'inquilino se il proprietario rifiuta la riconsegna dell'immobile?

Il Codice civile prevede che anche il creditore possa essere costituito in mora se ostacola l'adempimento del debitore. Nella locazione, questa situazione si verifica quando il locatore non si presenta per la riconsegna o rifiuta di accettare le chiavi.

In tali casi, l’inquilino può:

• intimare formalmente il locatore a riprendere il possesso dell’immobile;

• successivamente, se necessario, chiedere al giudice la nomina di un sequestratario per liberarsi dall'obbligo di custodia.

Questo meccanismo consente al conduttore di liberarsi della responsabilità con la consegna dell’immobile a un soggetto terzo designato dal giudice.

Nel caso esaminato dalla Corte di Appello di Messina, il conduttore aveva effettivamente esercitato il recesso e intimato la riconsegna al locatore. Tuttavia, secondo la Corte, il comportamento del proprietario non era irregolare. Vediamo perché.

Il termine del preavviso nel recesso dell’inquilino: quando decorre?

La legge (art. 27 della legge n. 392/1978) stabilisce che il conduttore può esercitare il recesso per gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi comunicato con raccomandata.
Il recesso ha efficacia dal momento in cui la comunicazione arriva al locatore (art. 1334 c.c.), e il contratto si risolve solo al termine del semestre di preavviso.

Nel caso in esame:

• Il recesso era stato ricevuto dal locatore l’8 agosto;

• La cessazione effettiva della locazione sarebbe dunque avvenuta non prima dell’8 febbraio successivo.

Nonostante ciò, l’inquilino aveva indicato come data di rilascio il 31 gennaio, commettendo un errore. Inoltre, l’intimazione al locatore per la riconsegna era datata 6 febbraio, quindi prima della scadenza corretta del preavviso.

La conseguenza?
L'intimazione era illegittima, perché anticipava il termine effettivo del contratto, e quindi non poteva costituire mora del locatore né fondare alcuna richiesta di spese legali.