Una bolletta dell’acqua dal valore spropositato può cogliere di sorpresa amministratori e condomini, facendo subito pensare a un errore. Spesso, invece, il colpevole è nascosto: una perdita d’acqua occulta, silenziosa ma costante, che fa lievitare i consumi e, di conseguenza, i costi. In questi casi, oltre a individuare e riparare il guasto, è fondamentale comprendere se e in che misura il gestore idrico abbia adempiuto ai propri obblighi.

Cosa si intende per perdita occulta e perché rappresenta un problema?

Parliamo di perdita occulta quando il guasto è nascosto alla vista e non rilevabile con controlli ordinari: può avvenire in tubazioni interrate o all’interno dei muri. Nel contesto condominiale, dove la rete idrica serve più utenti, queste perdite possono passare inosservate a lungo, registrando comunque consumi sul contatore principale. Il risultato? Una bolletta con importi anomali, ben oltre la media storica.

Il condominio ha responsabilità in caso di perdita?

Sì. Il condominio è responsabile della manutenzione della rete interna (a valle del contatore generale) e deve adottare una normale diligenza, effettuando controlli e interventi per prevenire danni e dispersioni.

Ma è sempre obbligato a pagare tutta la bolletta?

Non necessariamente. Se il consumo anomalo è dovuto a una perdita non rilevabile con la normale diligenza, e se il gestore non ha provveduto a segnalare tempestivamente il picco, il condominio può contestare la fattura. La chiave è nei principi di correttezza e buona fede contrattuale, che impongono al fornitore un comportamento attivo e collaborativo.

Obblighi del gestore: cosa prevede la legge?

Come evidenziato anche dalla sentenza del Tribunale di Cagliari del 14 marzo 2025 (n. 376/2025) e da precedenti come l’ordinanza della Cassazione n. 24904/2021, il gestore del servizio idrico ha l’obbligo di segnalare tempestivamente consumi anomali. Non è sufficiente inviare una fattura salata: l’azienda, che dispone dei dati storici dei consumi, è nella posizione ideale per rilevare irregolarità e ha il dovere di avvisare l’utente.

Questa segnalazione permette al condominio di:

• prendere consapevolezza del problema;

• intervenire rapidamente per individuare e risolvere la perdita;

• limitare lo spreco e contenere i danni economici.

Cosa accade se il gestore non segnala l’anomalia?

La mancata segnalazione è considerata un inadempimento contrattuale. In questi casi, il condominio ha il diritto di richiedere un ricalcolo della bolletta, che tenga conto dei consumi medi storici e non dell’anomalia. Il principio è semplice: l’utente non può subire tutte le conseguenze economiche di una perdita invisibile, se il gestore – pur potendo – non ha fatto nulla per avvisarlo.

E se il condominio non ha fatto l’autolettura?

Anche in questo caso, la responsabilità del gestore resta autonoma. La mancata autolettura o negligenza nella gestione dell’impianto non esonera il fornitore dall’obbligo di avvisare in caso di consumi fuori scala.

Come si ricalcola la bolletta in caso di perdita occulta non segnalata?

La giurisprudenza tende a ricalcolare l’importo dovuto in base ai consumi medi precedenti alla perdita. L’eccedenza, non essendo addebitabile per intero all’utente, resta a carico del fornitore che ha omesso la segnalazione.

Fognatura e depurazione: sono dovute anche sull’acqua persa?

No, se l’acqua dispersa non è confluita nella rete fognaria. In questi casi, come affermato dal Tribunale di Cagliari, i canoni per fognatura e depurazione non sono dovuti sulla parte di acqua mai giunta al sistema di raccolta e trattamento.

In sintesi

Una perdita d’acqua occulta può trasformarsi in una vicenda complessa, ma conoscere i propri diritti è fondamentale. Il condominio ha il dovere di curare l’impianto, ma il gestore idrico non può restare inerte di fronte a un’anomalia evidente. La mancata segnalazione può ridurre o annullare l’obbligo di pagamento della bolletta anomala. In questi casi, vale la pena attivarsi, anche legalmente, per ottenere un ricalcolo equo.