In caso di infiltrazioni d’acqua piovana provenienti da un lastrico solare, la responsabilità per i danni può gravare sia sul condominio che sul proprietario o usuario esclusivo. Tuttavia, se è accertata la responsabilità esclusiva di quest’ultimo nella causazione del danno, il condominio non è tenuto al risarcimento. Lo ha ribadito il Tribunale di Bologna con la sentenza n. 872 del 7 aprile 2025.

Il caso: infiltrazioni e lavori autonomi sul lastrico

Una condomina ha citato in giudizio la proprietaria dell’appartamento sovrastante, lamentando la comparsa di macchie di umidità sul soffitto di una delle camere, in corrispondenza del lastrico solare di proprietà esclusiva dell'altra condomina. I primi interventi eseguiti su incarico dell’amministratore non avevano risolto il problema, portando a successive assemblee condominiali e verifiche tecniche con la partecipazione dell’amministratore dell’impresa che anni prima aveva realizzato lavori sul lastrico.

I tecnici hanno concordato che l’origine delle infiltrazioni fosse riconducibile a un ponte termico formatosi proprio a seguito di quegli interventi. In particolare, era stata modificata la coibentazione del solaio, sostituendo la guaina impermeabilizzante con uno strato di sabbia e cemento privo di caratteristiche isolanti.

Il principio giuridico applicato

La parte attrice ha invocato l’applicazione dell’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per danni da cose in custodia, sostenendo la responsabilità concorrente tra condominio e proprietario del lastrico. Tuttavia, ha chiesto che fosse riconosciuta la responsabilità esclusiva della convenuta, in quanto aveva autonomamente commissionato lavori che si erano rivelati la causa diretta delle infiltrazioni.

Il Tribunale ha accolto la domanda, escludendo la responsabilità del condominio e attribuendo la responsabilità esclusiva alla proprietaria del lastrico solare, la quale è stata condannata al risarcimento dei danni. È stata inoltre accolta la sua domanda di manleva nei confronti dell’impresa appaltatrice, citata in giudizio quale terza responsabile.

Obblighi e limiti della responsabilità condominiale

Il condominio, in qualità di custode dei beni comuni, è tenuto a evitare che questi causino danni, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e risponde in via oggettiva per i danni derivanti da difetti di manutenzione delle parti comuni, salvo prova del caso fortuito.

Tuttavia, quando il danno è provocato da un lastrico solare in uso esclusivo, il principio generale è che condominio e proprietario rispondono in solido. Tale solidarietà viene meno qualora sia accertato che il danno derivi esclusivamente da una condotta o da lavori mal eseguiti dal proprietario/usuario esclusivo. In questo caso, la responsabilità del condominio si estingue.

Conclusioni

La decisione del Tribunale di Bologna riafferma un principio consolidato: il danneggiato può agire contro entrambi i soggetti potenzialmente responsabili, ma sarà il giudice a verificare se esiste una responsabilità esclusiva. Quando l’origine del danno risiede in interventi realizzati autonomamente e in modo scorretto dal proprietario del lastrico, l’onere del risarcimento resta interamente a suo carico.