Il ruolo dell’amministratore nei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive

Vivere in un condominio significa spesso affrontare controversie legate alla manutenzione e ai danni strutturali dell’edificio. Una delle questioni più delicate riguarda i danni causati da difetti delle parti comuni (come tetto, fondamenta o cortili) alle singole unità immobiliari. In questi casi, l’amministratore di condominio può agire o è competenza esclusiva dei proprietari?

La sentenza n. 31228 del 5 dicembre 2024 della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su questo tema, stabilendo quando e come l’amministratore può intervenire.

L’amministratore può agire anche per danni alle proprietà esclusive

L’amministratore ha il compito di tutelare e gestire le parti comuni dell’edificio, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile. Questo include:

• la manutenzione ordinaria (che può effettuare senza l’approvazione dell’assemblea),
• la manutenzione straordinaria urgente (per evitare danni maggiori),
• l’azione legale in caso di danni alle parti comuni.

Un punto controverso era la possibilità che l’amministratore agisse anche per danni a proprietà esclusive causati da difetti delle parti comuni.

La Cassazione ha stabilito che l’amministratore può agire, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, contro il costruttore per gravi difetti delle parti comuni che abbiano ripercussioni sugli appartamenti privati. Questo perché tali difetti colpiscono l’edificio nella sua unitarietà e non solo i singoli proprietari.

Esempio pratico: il caso del tetto che perde

Immaginiamo un condominio con un tetto mal impermeabilizzato che provoca infiltrazioni negli appartamenti dell’ultimo piano.

• Prima della sentenza: si discuteva se l’amministratore potesse agire o se la causa dovesse essere intentata dai singoli proprietari.
• Dopo la sentenza: l’amministratore può intervenire direttamente contro il costruttore, semplificando la procedura e riducendo i costi per i condomini.

Cosa si intende per “gravi difetti” secondo la Cassazione?

I gravi difetti non si limitano a crolli o cedimenti strutturali, ma comprendono:

• infiltrazioni d’acqua rilevanti,
• problemi di isolamento termico o acustico,
• fessurazioni nei muri,
• distacco di intonaco,
• malfunzionamenti degli impianti centralizzati.

Se uno di questi problemi deriva da un errore di costruzione, l’amministratore può agire contro il costruttore per chiedere il risarcimento dei danni.

Le azioni che deve intraprendere l’amministratore

Di fronte a danni derivanti da difetti delle parti comuni, l’amministratore deve:

1. Verificare il danno con un tecnico.
2. Informare i condomini e convocare un’assemblea.
3. Inviare una diffida al costruttore o all’impresa esecutrice.
4. Intentare una causa, previa approvazione dell’assemblea, se la diffida non ha effetto.

Anche i singoli proprietari possono agire in giudizio, ma l’intervento dell’amministratore semplifica la gestione del contenzioso e tutela l’intero condominio.

Cosa succede se i danni derivano da mancata manutenzione?

Se il problema non è un difetto di costruzione, ma una scarsa manutenzione, la responsabilità ricade sul condominio. In tal caso:

• l’amministratore deve provvedere alle riparazioni,
• se c’è negligenza, il condominio può essere chiamato a risarcire i singoli proprietari danneggiati.

La sentenza della Cassazione rafforza quindi il ruolo dell’amministratore, confermandolo come figura chiave nella tutela dell’edificio e dei suoi abitanti.