La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 7489/2025 del 21 marzo, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini. La Suprema Corte si è pronunciata sulla possibilità per un condomino di opporsi all'esecuzione di un titolo esecutivo ottenuto contro il condominio.

Analisi del caso

La controversia ha origine da una sentenza di condanna emessa a favore di un'impresa edile nei confronti di un condominio per il pagamento dei lavori di rifacimento della facciata. L'impresa aveva notificato il precetto a un condomino per la corresponsione pro quota della somma dovuta.

Il condomino ha presentato opposizione al precetto, sostenendo di non essere responsabile del debito, poiché aveva acquistato la propria unità immobiliare dopo la delibera condominiale che aveva disposto i lavori. Il Tribunale ha accolto solo in parte l'opposizione, riconoscendo il credito dell'impresa solo per le spese legali e non per il corrispettivo dell'appalto.

La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, affermando che la sentenza di condanna emessa nei confronti del condominio costituiva titolo esecutivo anche per l'opponente, nonostante l'acquisto successivo dell'immobile. Contro questa decisione, il condomino ha presentato ricorso in Cassazione.

Il motivo di ricorso

Il ricorrente ha contestato la decisione della Corte d'Appello per violazione e falsa applicazione degli artt. 1131 c.c., 2909 c.c. e 63 disp. att. c.c., sostenendo il proprio difetto di titolarità passiva del debito condominiale per i seguenti motivi:

• Il credito derivava da una delibera condominiale adottata prima del suo ingresso nel condominio;

• La sentenza di condanna accertava l'obbligo del condominio, ma non quello di ciascun condomino.

La questione di diritto

La Cassazione ha affrontato la questione della possibilità per il singolo condomino di opporsi all'esecuzione forzata, sostenendo la propria estraneità al debito condominiale, se il debito è sorto prima dell'acquisto dell'immobile.

Le argomentazioni della Corte d'Appello

La Corte d'Appello aveva affermato che:

• La sentenza emessa contro il condominio vincola anche i singoli condomini, poiché il condominio è un ente di gestione senza personalità giuridica, e l'amministratore ne ha la rappresentanza processuale;

• Il creditore può agire in via esecutiva contro i singoli condomini;

• Il condomino non può opporre la propria estraneità al debito, poiché l'opposizione all'esecuzione può riguardare solo fatti successivi, non fatti precedenti alla formazione del titolo esecutivo.

Il ragionamento della Cassazione

La Cassazione ha ritenuto errata la decisione della Corte d'Appello, evidenziando che la sentenza di secondo grado non considerava adeguatamente la tutela del condomino.

La giurisprudenza di legittimità stabilisce che il singolo condomino non può impugnare autonomamente una sentenza emessa contro il condominio, ma può intervenire nel processo in modo adesivo dipendente. Tuttavia, in questo caso, il condomino vantava una posizione personale distinta dal condominio, che non poteva essere rappresentata dall’amministratore.

La Cassazione ha quindi evidenziato che:

• La sentenza di condanna contro il condominio non si estende automaticamente alla posizione di ogni singolo condomino;

• Il condomino può eccepire la propria estraneità al debito se il titolo esecutivo riguarda un'obbligazione sorta prima del suo ingresso nel condominio;

• La posizione personale del condomino determina una frattura nel rapporto di rappresentanza dell’amministratore.

La decisione

La Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello, stabilendo che:

• Il titolo esecutivo emesso contro il condominio vale anche per i singoli condomini, ma questi possono opporsi in caso di questioni personali;

• Se il condomino ha acquistato l’immobile dopo la nascita del debito, può eccepire la propria estraneità al precetto.

Conclusioni

Questa sentenza afferma un principio fondamentale in materia di esecuzione forzata nei confronti dei condomini. Sebbene la sentenza di condanna contro il condominio costituisca titolo esecutivo, il singolo condomino può opporsi se esistono questioni personali che lo escludono dalla responsabilità del debito.

La decisione introduce un'importante forma di tutela per chi acquista un immobile in condominio e si trova coinvolto in procedure esecutive relative a obbligazioni precedenti all'acquisto. La Cassazione consolida il diritto del condomino a opporsi al precetto, se la sua opposizione si basa su motivi personali validi.