Uno degli aspetti che spesso genera incertezze e conflitti nelle compravendite immobiliari è la gestione delle spese condominiali, soprattutto quelle straordinarie, relative alle parti comuni. In particolare, si pone il quesito di chi debba sostenere le spese quando la delibera condominiale viene adottata prima o dopo la compravendita dell’immobile. Vediamo come funziona.

Differenza tra spese ordinarie e straordinarie
Per comprendere correttamente a chi spettano le spese, è fondamentale fare una distinzione tra spese ordinarie e straordinarie:

• Spese ordinarie: riguardano la gestione quotidiana del condominio, come la pulizia, la luce delle scale, l’ascensore, e interventi di manutenzione minori. Tali spese sono a carico del proprietario al momento dell’esecuzione dei lavori.

• Spese straordinarie: si riferiscono a interventi di maggiore entità, come il rifacimento di tetti, facciate, impianti, o lavori obbligatori per legge. In questo caso, la regola generale prevede che il pagamento spetti al proprietario al momento dell’approvazione dell’assemblea condominiale, indipendentemente dalla data di esecuzione.

Obbligo del venditore per le spese straordinarie
Secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’acquirente è solidalmente obbligato con il venditore a pagare le spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente, ma ha diritto a chiedere il rimborso al venditore se le spese sono state deliberate prima dell’acquisto.

Nel caso delle spese straordinarie, la giurisprudenza è chiara: il venditore è responsabile per le spese straordinarie deliberate durante il suo periodo di proprietà, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita. La Corte di Cassazione ha ribadito questo principio in diverse occasioni, come nelle sentenze 15547/2017 e 24654/2020, stabilendo che la data determinante per l’obbligo di pagamento è quella della delibera assembleare.

Delibera definitiva e preparatoria
Un altro aspetto importante riguarda la distinzione tra le delibere preparatorie e quelle definitive. La delibera definitiva, che approva l’esecuzione dei lavori, è quella che obbliga i condomini al pagamento delle spese straordinarie. Al contrario, le delibere preparatorie, che riguardano, ad esempio, la stesura di preventivi o l’incarico a tecnici, non generano obbligo di pagamento.

Ad esempio, la Corte di Appello di Milano (sentenza 2745/2023) ha stabilito che le spese straordinarie deliberate prima della compravendita sono a carico del venditore, mentre quelle deliberate successivamente spettano all’acquirente. Nel caso esaminato, la Corte ha ritenuto che, se la delibera definitiva arriva dopo la vendita, le spese spettano all’acquirente, indipendentemente da eventuali discussioni preliminari o approvazioni parziali.

Spese straordinarie a seguito di ordinanza sindacale
Un’altra problematica riguarda le spese straordinarie imposte da ordinanze sindacali. La Corte di Cassazione (sentenza 8255/2025) ha trattato un caso in cui il condominio aveva deliberato lavori straordinari a seguito di un'ordinanza del Comune. Poiché la delibera definitiva era stata adottata dopo la compravendita, la Corte ha stabilito che l’obbligo di pagamento ricadeva sull’acquirente, chiarendo che un’ordinanza del Sindaco non sostituisce la delibera condominiale, che deve definire dettagliatamente i lavori, l’impresa e i costi.

Possibilità di derogare al principio generale
Le parti possono sempre concordare, tramite una clausola specifica nel contratto di compravendita, una ripartizione diversa delle spese condominiali, deroga che deve essere chiara e non equivoca. Per evitare conflitti, è consigliabile includere nel rogito notarile disposizioni precise sulle spese condominiali, così da evitare problematiche future.

In conclusione, la gestione delle spese straordinarie condominiali in caso di compravendita dipende principalmente dalla data della delibera assembleare, e le parti possono sempre concordare soluzioni diverse mediante accordi espliciti.