Recenti sentenze stanno ridefinendo la disciplina dei cambi di destinazione d'uso, semplificando la normativa. La legge 105/2024 ha infatti introdotto una cornice nazionale che riduce i vincoli imposti dai piani urbanistici comunali e dalle regolamentazioni regionali, aprendo nuove opportunità sia per l'uso residenziale che turistico degli immobili.

A confermare questo cambiamento sono due recenti pronunce: la sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025, relativa alle locazioni turistiche, e la sentenza n. 553/2025 del Tar Puglia, che riguarda il passaggio da ufficio a residenza.

La sentenza del Consiglio di Stato: prevalenza della legge statale
Con la sentenza n. 2928/2025, il Consiglio di Stato ha annullato un regolamento comunale che limitava l’uso turistico degli immobili per locazioni brevi. Il giudice ha stabilito che, in assenza di leggi regionali aggiornate dopo la 105/2024, non è legittimo imporre restrizioni che limitino la libertà contrattuale dei proprietari. La normativa statale prevale sugli strumenti urbanistici locali non aggiornati, e i proprietari hanno il diritto di destinare gli immobili a una delle cinque categorie funzionali previste dalla legge, inclusa quella turistico-ricettiva.

La sentenza del TAR Puglia e il caso SCIA: liberalizzazione delle destinazioni
Una simile interpretazione emerge dalla sentenza del Tar Puglia (n. 553/2025), che ha annullato la revoca di una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da ufficio a abitazione. Il Comune aveva motivato la revoca sostenendo che il cambiamento avrebbe alterato l’equilibrio tra i servizi e le abitazioni di un vecchio piano urbanistico. Tuttavia, il TAR ha confermato che il cambio di destinazione d’uso era conforme alla normativa introdotta dal Dl 69/2024 (Salva Casa), stabilendo che, in assenza di nuove disposizioni urbanistiche locali post-legge 105/2024, prevale la liberalizzazione sancita dalla norma statale.

Un principio comune: necessità di aggiornamento degli strumenti urbanistici
Le due pronunce segnano un cambiamento importante nell’applicazione del mutamento d'uso alla luce del nuovo articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia. In sostanza, le normative urbanistiche locali possono ancora imporre restrizioni, ma solo se sono state adottate o aggiornate dopo l’entrata in vigore della legge 105/2024. In assenza di tali aggiornamenti, prevalgono le categorie funzionali stabilite dalla legge statale. Pertanto, i cambi di destinazione “verticali” (da ufficio a residenza) e “orizzontali” (da magazzino a laboratorio) sono legittimi, a meno che non contrastino con disposizioni regolamentari locali aggiornate.

Questo orientamento impone agli enti locali di rivedere e aggiornare la pianificazione urbanistica, coordinandola con le politiche turistiche e i contratti di locazione. Fino a quel momento, la parola d’ordine è semplificazione.