La gestione del sottosuolo condominiale è un tema spesso trascurato, ma di grande rilevanza per la stabilità dell’edificio e per la corretta amministrazione delle parti comuni. Nella maggior parte dei casi, questa porzione dello stabile appartiene a tutti i condomini, salvo diverso titolo che attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo. Comprendere diritti, limiti e responsabilità è essenziale per evitare interventi non autorizzati e per sapere come comportarsi in caso di danni o infiltrazioni.

Che cos’è il sottosuolo condominiale

Per sottosuolo condominiale si intende lo spazio situato al di sotto del piano calpestabile dell’edificio, che può includere:

• locali interrati come cantine, garage e vani tecnici;

• le fondamenta e gli strati di terreno che assicurano stabilità alla struttura.

L’articolo 840 del Codice Civile stabilisce che la proprietà del suolo si estende in profondità, ricomprendendo quindi tutto ciò che si trova sotto il fabbricato. Non si tratta di una semplice pertinenza, ma di una componente essenziale dell’edificio: infiltrazioni, usura degli isolamenti, errori strutturali o fattori idrogeologici possono compromettere la sicurezza dell’intero stabile. Per questo motivo sono necessari controlli periodici e interventi di manutenzione mirati.

A chi appartiene il sottosuolo

Pur non essendo espressamente menzionato dall’articolo 1117 del Codice Civile, il sottosuolo è generalmente considerato parte comune, come confermato da diverse sentenze della Corte di Cassazione (ad esempio 6154/2016 e 29925/2019).

Quando il sottosuolo è comune:

• ogni condomino può utilizzarlo nel rispetto dell’art. 1102 c.c., senza impedire pari utilizzo agli altri;

• nessuno può eseguire scavi, ampliamenti o modifiche strutturali senza consenso unanime;

• eventuali interventi abusivi comportano obbligo di ripristino e risarcimento dei danni.

Il sottosuolo può tuttavia essere di proprietà esclusiva se un titolo specifico (come un atto di acquisto) lo attribuisce chiaramente a un singolo condomino. Anche in questo caso, il proprietario deve comunque garantire che le modifiche non compromettano stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio.

Infiltrazioni dal sottosuolo: chi paga i danni

Le infiltrazioni provenienti dal sottosuolo sono frequenti e possono derivare da:

• umidità strutturale;

• guasti o degrado degli isolamenti;

• difetti costruttivi;

• eventi atmosferici intensi.

Stabilire la responsabilità economica è fondamentale per evitare contenziosi.

Sottosuolo comune: responsabilità del condominio

Se il sottosuolo è parte comune, il condominio è responsabile dei danni ai sensi dell’art. 2051 c.c., in quanto custode del bene. Ciò significa che:

• i danni subiti dai singoli condomini (es. garage allagati) possono essere risarciti dal condominio;

• le spese di riparazione della parte comune si dividono secondo l’art. 1123 c.c., cioè in base ai millesimi;

• il condominio può essere esonerato solo in caso di caso fortuito.

Gli interventi di manutenzione e ripristino devono essere approvati in assemblea secondo le maggioranze dell’art. 1136 c.c.:

• 500 millesimi per manutenzione ordinaria o straordinaria;

• 2/3 dei millesimi per interventi più rilevanti;

• unanimità quando si tratta di modifiche o innovazioni che coinvolgono il sottosuolo.

Sottosuolo privato: responsabilità del proprietario

Se il sottosuolo è di proprietà esclusiva, il proprietario ne è custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. e risponde:

• dei danni causati a terzi o alle parti comuni, salvo dimostrare il caso fortuito;

• dei costi di riparazione delle porzioni di sua proprietà.

La valutazione resta sempre caso-specifica.
Esempi:

• se un’infiltrazione da un sottosuolo privato danneggia muri comuni, il proprietario paga le riparazioni della parte sua, mentre il condominio sostiene quelle relative alle parti comuni, sempre secondo l’art. 1123 c.c.;

• se il proprietario esegue scavi o modifiche non autorizzate che compromettono la stabilità, ne risponde integralmente senza ripartizione con gli altri condomini.

Per invocare il caso fortuito, il proprietario deve provare completamente la propria assenza di colpa.

Fonte: idealista.it