La convocazione dell’assemblea condominiale è un passaggio fondamentale per la validità delle decisioni adottate. La semplice pubblicazione su un sito web o l’invio tramite email ordinaria non possono sostituire i mezzi previsti dalla legge, perché non garantiscono la certezza della ricezione dell’avviso da parte dei condomini.

Lo ha ribadito il Tribunale di Lecce, Prima Sezione, con sentenza n. 235 del 23 gennaio 2026, annullando una delibera assembleare adottata a seguito di una convocazione non conforme alla disciplina normativa.

Le modalità di convocazione previste dalla legge

L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., come modificato dalla riforma del condominio (l. n. 220/2012), stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea, contenente l’ordine del giorno, debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione mediante:

• posta raccomandata

• posta elettronica certificata (PEC)

• fax

• consegna a mano

Tali modalità sono inderogabili, come chiarito dall’art. 72 disp. att. c.c., che impedisce al regolamento condominiale di introdurre forme alternative di convocazione.

Il caso esaminato dal Tribunale di Lecce

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare dell’11 febbraio 2023, con cui era stato nominato un nuovo amministratore.
Un multiproprietario ha contestato la validità della decisione, sostenendo di non aver ricevuto l’avviso di convocazione con nessuno dei mezzi previsti dalla legge.

La convocazione era infatti avvenuta tramite:

• pubblicazione dell’avviso nell’area riservata del sito web della struttura;

• invio a un indirizzo di email ordinaria.

Secondo la difesa della controparte, tali modalità erano legittimate da una modifica regolamentare risalente. Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto questa argomentazione non fondata.

La decisione del Tribunale: convocazione invalida

Il giudice ha accolto l’impugnazione, annullando la delibera.
È stato chiarito che:

• la pubblicazione su sito internet, anche se accessibile con credenziali personali, non garantisce la certezza della conoscenza dell’avviso;

• l’email ordinaria è priva di strumenti idonei a documentare l’avvenuta ricezione.

In motivazione si sottolinea la natura di atto recettizio dell’avviso di convocazione: solo i mezzi tassativamente indicati dalla legge sono idonei ad assicurare la conoscenza o, quantomeno, la conoscibilità dell’avviso da parte del destinatario.

Effetti sull’impugnazione della delibera

Il vizio di convocazione determina un’annullabilità della delibera assembleare, non la nullità.
La legittimazione all’impugnazione spetta esclusivamente al condomino non ritualmente convocato, come già affermato dalla Cassazione, sez. II, 28 maggio 2020, n. 10071.

Il Tribunale ha inoltre escluso che una delibera successiva, adottata dopo la chiusura della fase istruttoria, potesse sanare il vizio o incidere sull’oggetto del giudizio.

I principi ribaditi dalla giurisprudenza

La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato, confermato anche da Cass., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16399, secondo cui:

• la disciplina delle modalità di convocazione tutela esigenze di collegialità;

• non sono ammesse forme alternative prive di prova certa della consegna;

• l’autonomia privata non può derogare alla tipizzazione introdotta dalla riforma del 2012.

Considerazioni operative per amministratori e condomini

La criticità non risiede nell’uso di strumenti informatici in sé, ma nella mancanza di garanzie legali di ricezione.
L’utilizzo di modalità “di fatto” accettate nella prassi, come l’email semplice o la pubblicazione online, espone l’assemblea al rischio concreto di annullamento delle deliberazioni.

Solo in casi particolari – ad esempio quando tutti i condomini partecipano all’assemblea – il vizio di convocazione può risultare privo di effetti pratici, perché la finalità informativa risulta comunque raggiunta.

Conclusione

La convocazione assembleare deve rispettare rigorosamente le forme previste dalla legge.
Sito web ed email ordinaria non sostituiscono i mezzi legali e non mettono al riparo da impugnazioni. Per evitare contenziosi e responsabilità, l’amministratore deve sempre privilegiare strumenti che garantiscano certezza della ricezione e tracciabilità dell’avviso.

Fonte: condominioweb.com