Con la sentenza n. 813 dell’11 febbraio 2026, il Tribunale di Torino ha offerto un’interpretazione rigorosa dei presupposti del diritto al compenso dell’amministratore di condominio, chiarendo quando l’ex mandatario possa (o non possa) trattenere somme dal conto corrente condominiale a titolo di onorari o rimborsi.

Il principio è netto: il compenso dell’amministratore è esigibile solo nei limiti dell’accordo economico preventivamente determinato in modo analitico, come richiesto dall’art. 1129, comma 14, c.c. Ogni richiesta ulteriore — gestione del riscaldamento, attività straordinarie, rimborsi per presunte urgenze, duplicazioni di periodi già coperti — necessita di una specifica previsione contrattuale e di adeguata prova.

La vicenda

Un condominio ha citato in giudizio l’ex amministratore (revocato il 6 marzo 2024), chiedendo:

• l’accertamento della non debenza di diverse fatture;

• la restituzione di 16.150,39 euro trattenuti dal conto condominiale.

L’ex amministratore ha difeso la legittimità delle somme incamerate e proposto domanda riconvenzionale per risarcimento danni da revoca anticipata.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha accolto solo in parte le richieste del condominio.

1. Compenso per gestione ordinaria: dovuto

È stata riconosciuta la debenza di 7.320 euro (fattura n. 31/24), perché coerente con l’offerta approvata dall’assemblea (6.000 euro + IVA).

Il Tribunale ha precisato un passaggio importante:

La mancata indicazione della voce nel rendiconto può incidere nei rapporti tra condominio e condomini, ma non elimina l’esigibilità del credito dell’amministratore nel rapporto contrattuale di mandato.

Dunque, se il compenso è stato validamente pattuito, resta dovuto anche se non inserito formalmente nel rendiconto.

2. Gestione del riscaldamento: compenso non pattuito

Le fatture per la gestione del riscaldamento sono state dichiarate non dovute, poiché il preventivo approvato non prevedeva alcuna voce specifica.

Il Tribunale ha ribadito che:

• l’art. 1129, comma 14, c.c. impone la predeterminazione analitica del compenso;

• l’inserimento nel rendiconto non equivale a riconoscimento di debito;

• il riconoscimento, anche se sussistente, avrebbe solo effetto probatorio e non costitutivo.

Inoltre, ha osservato che rientra nella correttezza professionale dell’amministratore verificare la presenza dell’impianto termico prima di formulare l’offerta economica.

3. Compenso per lavori straordinari: escluso se la delibera è precedente

Questo è il punto centrale.

Nel preventivo era prevista una percentuale “in caso di lavori straordinari, sull’importo deliberato”. Tuttavia:

• i lavori erano stati deliberati prima della nomina;

• la clausola collegava il compenso all’importo deliberato, non all’esecuzione durante il mandato.

Il Tribunale ha applicato un’interpretazione restrittiva, richiamando anche l’art. 1370 c.c. (interpretazione contro il predisponente):

Il compenso spetta solo per lavori deliberati nel corso del mandato.

Se la clausola avesse fatto riferimento ai lavori “eseguiti durante il mandato”, l’esito sarebbe potuto essere diverso.

4. Lavori urgenti: onere della prova non assolto

Per il rimborso di lavori asseritamente urgenti (art. 1135, comma 2, c.c.), il giudice ha chiarito che:

• l’urgenza deve essere tale da impedire la convocazione dell’assemblea;

• la prova grava su chi richiede il rimborso.

Nel caso concreto, tale prova non è stata fornita.

5. Duplicazione del periodo di mandato

Rigettata anche la richiesta di compenso per il trimestre gennaio-marzo 2024, poiché già incluso nell’anno di mandato (16 marzo 2023 – 15 marzo 2024).

Il Tribunale ha distinto tra:

• durata del mandato;

• anno di gestione contabile.

6. Revoca anticipata: nessun risarcimento

La revoca è stata ritenuta legittima e insindacabile. Inoltre, essendo intervenuta pochi giorni prima della scadenza naturale, non sussisteva alcun diritto al rinnovo.

Le conseguenze economiche

Il Tribunale ha:

• dichiarato non dovute le fatture nn. 11/24, 32/24, 33/24, 34/24 e 35/24;

• riconosciuto dovuta solo la fattura n. 31/24 (7.320 euro);

• condannato l’ex amministratore alla restituzione di 8.830,39 euro, oltre interessi ex art. 1284 c.c.

I principi giurisprudenziali confermati

La decisione si inserisce nel solco di un orientamento consolidato:

• il compenso amministratore deve essere predeterminato in modo analitico;

• non può ritenersi implicitamente approvato tramite rendiconto;

• i compensi straordinari richiedono specifica previsione o delibera.

Considerazioni operative per amministratori e condomìni

La sentenza offre indicazioni pratiche molto chiare:

1. Ogni attività da remunerare deve essere esplicitata nel preventivo.

2. I lavori straordinari devono essere collegati con chiarezza alla fase (delibera o esecuzione).

3. L’urgenza va dimostrata in modo rigoroso.

4. Il rendiconto non può “sanare” una voce mai pattuita.

Il compenso dell’amministratore non è una voce elastica: è il risultato di un accordo chiaro, preventivo e documentabile.

Per evitare contenziosi, la trasparenza nella formulazione dell’offerta economica resta la migliore tutela, sia per l’amministratore sia per il condominio.

Fonte: condominioweb.com