L’acquisto di un appartamento con abusi edilizi può trasformarsi in un serio problema giuridico ed economico per l’acquirente, soprattutto se le difformità edilizie vengono scoperte solo dopo il rogito.

Secondo quanto affermato dal Tribunale di Catania (sentenza n. 310 del 19 gennaio 2026), tali irregolarità costituiscono veri e propri vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490 c.c., perché incidono sull’uso e sul valore dell’immobile.

Il caso concreto

Dopo aver acquistato un appartamento nel 2022, l’acquirente scopriva la presenza di difformità edilizie non sanabili, derivanti dall’ampliamento del vano cucina realizzato dal venditore senza autorizzazioni.

Le irregolarità:

• avevano modificato la planimetria catastale originaria;

• non erano state menzionate nel rogito;

• non risultavano dalla documentazione consegnata durante la trattativa.

L’acquirente:

• presentava una CILA per regolarizzare le modifiche;

• demoliva le opere abusive;

• sosteneva spese per € 8.815,19;

• stimava una diminuzione di valore dell’immobile pari a € 10.000,00.

Chiedeva quindi la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni.

La posizione del venditore

Il venditore eccepiva:

• la mancata denuncia al Comune nei termini previsti dall’art. 134 T.U. Edilizia (D.P.R. 380/2001);

• la decadenza dell’azione per tardiva denuncia dei vizi ex art. 1495 c.c.;

• l’intervenuta prescrizione annuale;

• la conoscibilità delle difformità da parte dell’acquirente;

• l’avvenuta consegna della documentazione tecnica e l’erogazione del mutuo, presupponente una verifica urbanistica.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha chiarito alcuni punti fondamentali:

1. La CILA può valere come denuncia al Comune ai sensi dell’art. 134 T.U. Edilizia, quando serve a segnalare e regolarizzare un abuso.

2. Le irregolarità edilizie interne costituiscono un vizio dell’immobile ai sensi dell’art. 1490 c.c..

3. Si applicano quindi i termini stringenti previsti dall’art. 1495 c.c.:

   • denuncia entro 8 giorni dalla scoperta del vizio;

   • azione entro 1 anno dalla consegna del bene.

Nel caso concreto, l’acquirente aveva agito oltre tali termini.

Conseguenza: decadenza e prescrizione dei diritti, con rigetto della domanda.

Termini fondamentali da rispettare

Quando si scoprono abusi edilizi nell’appartamento acquistato, occorre distinguere due profili:

Denuncia al Comune

L’art. 134 T.U. Edilizia prevede che l’acquirente debba segnalare gli abusi entro un anno dalla scoperta, pena la perdita del diritto al risarcimento contro il venditore.

Garanzia per vizi contro il venditore

Se l’abuso integra un vizio occulto, si applicano:

• art. 1490 c.c. (garanzia per vizi);

• art. 1495 c.c. (decadenza e prescrizione).

In particolare:

• denuncia al venditore entro 8 giorni dalla scoperta;

• azione giudiziaria entro 1 anno dalla consegna dell’immobile.

La giurisprudenza (Cass. civ., Sez. II, 27/05/2016, n. 11046) ha chiarito che il termine di 8 giorni decorre dal momento in cui il compratore acquisisce certezza oggettiva e completa del vizio, anche se la scoperta è graduale.

Considerazioni operative

Chi acquista un immobile dovrebbe:

• verificare attentamente la conformità urbanistica e catastale prima del rogito;

• richiedere documentazione edilizia completa;

• attivarsi immediatamente in caso di scoperta di difformità edilizie;

• formalizzare tempestivamente la denuncia dei vizi al venditore;

• rispettare rigorosamente i termini di decadenza e prescrizione.

Gli abusi edilizi interni incidono infatti sul valore del bene e sul suo pieno utilizzo, alterando l’equilibrio contrattuale.

La normativa tutela l’acquirente, ma solo se agisce nei tempi stabiliti. Diversamente, anche in presenza di irregolarità accertate, il diritto alla riduzione del prezzo o al risarcimento del danno può andare definitivamente perduto.

Fonte: condominioweb.com