Quando la delega è formulata in modo vago o indeterminato, la modifica unilaterale del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali è inefficace. Lo ha chiarito il Tribunale di Torino con la sentenza n. 153 dell’11 febbraio 2026.

Il caso: clausola ampia nei rogiti e modifica delle parti comuni

All’interno di un complesso immobiliare, la società costruttrice – dopo aver venduto le singole unità – si era riservata, nei rogiti, un mandato irrevocabile a intervenire sul regolamento condominiale e sulle tabelle millesimali anche successivamente alle vendite.

La clausola attribuiva al venditore il potere di agire “in nome e per conto” degli acquirenti per:

• correggere presunti errori,

• colmare omissioni,

• perseguire un generico “miglior uso del complesso immobiliare”.

Forte di tale previsione, la società modificava unilateralmente l’art. 4 del regolamento, estendendo la comproprietà della corte interna anche a cantine, box e posti auto, oltre alle unità residenziali e agli uffici già previsti.

Alcuni condomini impugnavano l’atto chiedendo:

• la nullità della clausola contenuta nei rogiti;

• l’invalidità della modifica del regolamento;

• in subordine, l’annullamento per conflitto di interessi;

• in ulteriore subordine, l’inefficacia per eccesso di potere.

La decisione: il mandato deve essere specifico e determinato

Il Tribunale di Torino ha accolto le domande dei condomini, affermando un principio chiaro: un mandato generico conferito al costruttore per modificare il regolamento di condominio e le tabelle millesimali è invalido se non delimita con precisione oggetto e contenuto.

Una delega che richiama formule elastiche come “correzione di errori” o “miglior uso del complesso” attribuisce al venditore un potere discrezionale e indeterminato, incompatibile con interventi che incidono su diritti reali già acquisiti dagli acquirenti.

Nel caso concreto, la modifica non costituiva un semplice aggiustamento tecnico, ma una vera ridefinizione della comproprietà di una parte comune, con:

• alterazione delle quote,

• compressione del diritto di godimento dei condomini originari.

Un simile intervento non può essere adottato unilateralmente dal costruttore, né può sostituire le competenze dell’assemblea.

Nullità della clausola e inefficacia della modifica

Il giudice ha dichiarato:

• la nullità della clausola per indeterminatezza dell’oggetto (artt. 1346 e 1418 c.c.);

• l’inefficacia dell’atto di modifica del regolamento, adottato da un soggetto privo del potere di incidere unilateralmente sulle parti comuni.

Il richiamo alla giurisprudenza di legittimità

Il principio si inserisce in un orientamento consolidato della Corte di Cassazione.

Già con la sentenza n. 3104/2005 (Cass. civ., sez. II, 16/02/2005) è stato chiarito che l’obbligo dell’acquirente di rispettare un regolamento “da predisporre” non equivale ad approvazione di un regolamento inesistente: esso vincola solo se già formato e richiamato espressamente nel rogito.

Con la sentenza n. 5336/2017 (Cass. civ., sez. II, 02/03/2017), la Suprema Corte ha inoltre ritenuto invalide le clausole che, con formulazioni generiche, attribuiscano all’originario proprietario un potere insindacabile di modificare le parti comuni, comprimendo i diritti dei condomini.

Considerazioni operative per amministratori e condomini

La pronuncia ribadisce alcuni punti fondamentali:

• Il regolamento condominiale può essere modificato unilateralmente dal costruttore solo entro limiti rigorosamente determinati.

• Un mandato generico non legittima interventi su diritti reali.

• Le modifiche che incidono su comproprietà e millesimi richiedono il rispetto delle competenze assembleari.

• Le clausole inserite nei rogiti devono essere precise, circoscritte e coerenti con la disciplina codicistica.

Per gli amministratori di condominio e per i professionisti del settore immobiliare, è essenziale verificare con attenzione il contenuto delle clausole predisposte dal costruttore, soprattutto quando attribuiscano poteri di modifica successiva del regolamento o delle tabelle millesimali.

La tutela dei diritti dei condomini passa anche attraverso la chiarezza contrattuale e il rispetto delle regole assembleari.

Fonte: condominioweb.com