La gestione degli spazi condominiali è spesso fonte di conflitti, soprattutto quando un’area non è espressamente individuata nei titoli di proprietà e un singolo condomino ne rivendica l’uso esclusivo. Un caso emblematico è stato affrontato dalla Corte d’Appello di Trento (sentenza 15 dicembre 2025, n. 235), chiamata a chiarire la natura giuridica di un sottorampa in grigliato metallico situato al piano terra di un edificio condominiale.

La vicenda

La controversia nasce dall’azione promossa da una società proprietaria di diverse unità immobiliari all’interno di un condominio, che chiedeva al Tribunale di accertare la natura comune di un’area identificata come sottorampa. Secondo l’attrice, tale spazio rappresentava un naturale prolungamento del cortile condominiale e non risultava attribuito in proprietà esclusiva ad alcun condomino.

La società lamentava inoltre che un altro condomino avesse recintato l’area e vi avesse depositato materiali di vario tipo, impedendone l’uso agli altri partecipanti al condominio. Veniva quindi richiesta la dichiarazione di bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., nonché la rimessione in pristino mediante rimozione delle opere e dei materiali collocati senza titolo, anche attraverso l’azione di rivendica ex art. 948 c.c.

Il convenuto sosteneva, invece, di essere proprietario esclusivo del sottorampa o, in subordine, di avere comunque diritto a un uso esclusivo, essendo l’unico ad accedere direttamente a quell’area.

La decisione di primo grado

Il Tribunale di Trento riconosceva il sottorampa come parte comune, in assenza di un titolo che ne attribuisse la proprietà esclusiva. Riteneva inoltre illegittima l’occupazione dell’area, condannando il convenuto alla rimessione in pristino per violazione dei limiti di utilizzo delle parti comuni.

Il giudizio di appello

La Corte d’Appello di Trento ha confermato integralmente la sentenza di primo grado. I giudici hanno evidenziato che il piano calpestabile in grigliato metallico costituisce parte integrante dell’edificio: da un lato funge da copertura del piano interrato comune, dall’altro rappresenta una naturale estensione dell’area cortilizia.

Sulla base della CTU, il sottorampa è stato qualificato come un vero e proprio solaio portante, destinato non solo a sostenere carichi, ma anche a garantire aerazione e illuminazione naturale ai locali interrati comuni. Questa funzione essenziale ne conferma la stretta connessione funzionale con le parti comuni dell’edificio.

Violazione dell’art. 1102 c.c.

La Corte ha inoltre accertato la violazione dell’art. 1102 c.c., rilevando che l’uso fatto dal convenuto ha compromesso una delle funzioni principali del sottorampa. Il deposito di materiali sul grigliato metallico ha infatti ostacolato il passaggio di aria e luce verso il piano interrato comune, alterando la destinazione del bene e impedendone il pieno godimento agli altri condomini.

Considerazioni conclusive

La pronuncia ribadisce un principio fondamentale in materia di condominio: quando un bene è oggettivamente destinato al servizio o al godimento collettivo, esso si presume bene comune, salvo che un titolo contrario lo attribuisca in modo chiaro ed espresso.

Nel caso esaminato, il sottorampa in grigliato metallico è risultato un prolungamento funzionale del cortile condominiale, destinato a garantire aria e luce all’edificio. La circostanza che l’accesso fosse possibile solo da una proprietà esclusiva non è stata ritenuta sufficiente a escluderne la natura comune, in linea con l’orientamento della Cassazione (Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 2020, n. 23316).

In conclusione, anche quando un bene comune è utilizzato in modo più diretto da un singolo condomino, tale utilizzo deve sempre rispettare i limiti dell’art. 1102 c.c.: qualsiasi intervento che ne comprometta le funzioni essenziali o ne alteri la destinazione è illecito e può legittimare la richiesta di ripristino.

Fonte: condominioweb.com