Quando il cedimento dei solai è la conseguenza diretta di un dissesto delle parti strutturali comuni, le spese di ripristino devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c..
L’eventuale responsabilità di singoli proprietari o di terzi non incide, in questa fase, sulla legittimità del riparto interno, ma può essere fatta valere solo con un autonomo giudizio risarcitorio.

Questo principio è stato ribadito dalla Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 669 del 27 gennaio 2026, che ha confermato la correttezza della ripartizione millesimale delle spese per il consolidamento dei solai quando il danno derivi dal cedimento di strutture portanti comuni (nel caso concreto, maschi murari).

Il caso esaminato dalla Corte

Un condomino aveva impugnato le delibere assembleari del 10 dicembre 2014 e del 22 marzo 2017, con cui erano stati approvati:

• la perizia di variante predisposta dalla Direzione Lavori;

• il bilancio preventivo e consuntivo relativo a interventi straordinari di consolidamento statico dell’edificio.

Le censure sollevate riguardavano, in sintesi:

1. l’esistenza di un grave dissesto statico dell’edificio e la necessità di ulteriori lavorazioni, tra cui il consolidamento di alcuni solai;

2. l’asserita erroneità del criterio di riparto, che – secondo l’attore – avrebbe dovuto gravare solo sui proprietari delle unità interessate, richiamando l’art. 1125 c.c.;

3. la violazione del contratto d’appalto, per omessa applicazione del ribasso nelle varianti;

4. profili formali relativi a una delibera sulla rimozione di fili e fari dalla facciata.

La decisione: riparto ex art. 1123 c.c.

Il gravame è stato integralmente respinto.

Con riferimento al riparto delle spese, la Corte ha chiarito che, una volta accertato tecnicamente che il cedimento dei solai era conseguenza diretta e immediata del cedimento di strutture portanti comuni, il criterio applicabile era quello generale dell’art. 1123, comma 1, c.c., con ripartizione tra tutti i condomini secondo la tabella millesimale.

In particolare, la Corte ha evidenziato che:

• al momento dell’adozione delle delibere impugnate non era stata invocata né prospettata alcuna responsabilità individuale di singoli condomini;

• l’eventuale possibilità di rivalsa o di azione risarcitoria nei confronti di responsabili specifici resta ferma, ma deve essere esercitata in un separato giudizio.

Di conseguenza, è stata confermata la correttezza del riparto proporzionale: «[…] sia per le spese di conservazione e manutenzione delle parti comuni, sia per quelle relative al consolidamento dei solai».

Responsabilità individuale e limiti del giudizio di impugnazione

Sotto il profilo della responsabilità individuale, la Corte ha precisato che l’eventuale riconducibilità causale del dissesto a condotte di singoli condomini o di terzi non poteva incidere sulla validità della delibera di riparto.

Il giudizio ex art. 1137 c.c. ha infatti come oggetto esclusivo la legittimità della deliberazione assembleare, e non l’accertamento di responsabilità aquiliane, che richiedono un autonomo processo.

Da qui l’affermazione secondo cui: «L’accertamento del perito d’ufficio sulle responsabilità di terzi non assume rilievo nel presente giudizio, volto unicamente alla verifica della legittimità della delibera condominiale interna».

Altri profili esaminati

Sono state respinte anche:

• le censure relative al ribasso contrattuale sulle varianti, poiché il contratto d’appalto non indicava alcuna percentuale e il rapporto era stato eseguito con accettazione di un ribasso pari a zero;

• l’impugnazione della delibera sulla rimozione di fili e fari dalla facciata, per carenza di interesse, non risultando un’incidenza concreta sulla posizione del condomino ricorrente.

I richiami giurisprudenziali

La decisione si colloca in un orientamento consolidato che richiama:

• Corte d’Appello di Roma n. 5756/2024, sul riparto millesimale delle spese quando il danno ai solai deriva da cedimento strutturale di parti comuni;

• Cass. n. 15633/2012, sulla distinzione tra controllo di legittimità e valutazione di merito delle delibere;

• Corte d’Appello di Roma n. 1546/2025, in tema di nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali e competenze assembleari ex art. 1135 c.c.;

• Cass. n. 20112/2022, sul riparto delle spese di consolidamento statico delle strutture portanti comuni.

Considerazioni operative per amministratori e condomini

La sentenza conferma una distinzione fondamentale:

• se il consolidamento dei solai è necessario perché conseguente al dissesto di strutture comuni, il riparto segue l’art. 1123 c.c.;

• se, invece, l’intervento riguarda il solaio quale struttura divisoria tra due piani, senza collegamento con cedimenti di parti comuni, può trovare applicazione l’art. 1125 c.c., anche in via analogica.

Sul piano pratico, per l’amministratore è essenziale:

• fondare le delibere su accertamenti tecnici chiari;

• distinguere il riparto interno delle spese dall’eventuale azione di responsabilità verso singoli o terzi;

• ricordare che la legittimità della delibera si valuta in base agli elementi noti e condivisi in assemblea al momento della decisione.

In conclusione, la ripartizione delle spese ex art. 1123, comma 1, c.c. è corretta quando il consolidamento dei solai è trattato come intervento necessario per la sicurezza e la conservazione dell’edificio, restando sempre salva la possibilità di una successiva rivalsa, ma solo in sede giudiziale autonoma.

Fonte: condominioweb.com