Il diritto di accesso ai documenti condominiali rappresenta uno dei principali strumenti di controllo e trasparenza nella gestione dello stabile. Tuttavia, la sua concreta attuazione richiede un equilibrio tra le prerogative del condomino e l’organizzazione dell’amministrazione, evitando comportamenti dilatori o pretese non operative che possano degenerare in contenzioso, con ricadute anche sulle spese legali.

In questo solco si inserisce la sentenza del Tribunale di Genova, Terza Sezione Civile, 20 gennaio 2026, n. 205, che chiarisce come l’accesso alla documentazione debba essere garantito, ma anche esercitato secondo correttezza e buona fede.

Il caso esaminato dal Tribunale di Genova

La controversia nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla società amministratrice contro un condomino che aveva ottenuto un ordine giudiziale per la consegna di copia delle fatture relative a lavori straordinari eseguiti nello stabile.

L’amministratore sosteneva che la normativa imponesse esclusivamente di consentire la visione dei documenti presso lo studio, qualificando la richiesta come abusiva e dilatoria. Il condomino, invece, lamentava una prolungata inerzia e la mancata indicazione di giorni e orari di ricevimento, evidenziando di aver sollecitato l’accesso per mesi senza riscontro.

Nel corso del giudizio, la documentazione è stata comunque depositata e consegnata, determinando la sopravvenuta carenza di interesse sulla domanda principale.

La decisione: cessazione della materia del contendere e spese

Il Tribunale ha dichiarato la cessata materia del contendere, revocando il decreto ingiuntivo e regolando le spese secondo il criterio della soccombenza virtuale, valorizzando il comportamento di entrambe le parti.

Da un lato, è stato affermato che:

l’amministratore ha violato l’obbligo di trasparenza di cui all’art. 1129, comma 2, c.c., non avendo comunicato i giorni e le ore in cui i condomini potevano prendere visione dei documenti ed estrarne copia.

La sentenza sottolinea una inerzia protrattasi per circa dieci mesi, nonostante ripetuti solleciti.

Dall’altro lato, il giudice ha rilevato che:

il condomino non si è adeguatamente attivato per concordare un appuntamento operativo, pretendendo in sostanza l’invio della documentazione via e-mail, modalità non imposta dalla legge.

Alla luce di tali condotte reciproche, il Tribunale ha ritenuto equa la compensazione integrale delle spese di lite.

Il quadro normativo di riferimento

La decisione valorizza in particolare:

• art. 1129, comma 2, c.c., che impone all’amministratore di comunicare giorni e orari di accesso ai documenti;

• art. 1130-bis c.c., che riconosce al condomino il diritto di prendere visione ed estrarre copia dei giustificativi di spesa, a proprie spese, in ogni tempo.

La normativa configura quindi un diritto pieno di accesso, ma non un diritto incondizionato alle modalità prescelte dal singolo.

Orientamenti giurisprudenziali consolidati

La pronuncia genovese si inserisce in un orientamento ormai stabile:

• Cass. civ., 21/09/2011, n. 19210: il diritto di accesso non può tradursi in intralcio alla gestione né violare i principi di correttezza e buona fede;

• Cass. civ., 20/02/2020, n. 4445: all’accesso corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre una organizzazione minima e conoscibile;

• Cass. civ., 25/05/2017, n. 13235: non esiste un obbligo di consegna “a cura” dell’amministratore, ma solo di consentire visione ed estrazione di copia.

Ne consegue che non sussiste, di regola, un obbligo di invio dei documenti via posta o e-mail, salvo diverse previsioni regolamentari o accordi specifici.

Profili applicativi rilevanti

La giurisprudenza di merito conferma che:

• richieste generiche, massive o petulanti possono essere qualificate come abusive, incidendo sull’esito della domanda e sulle spese;

• il condomino che agisce in giudizio deve provare di essersi attivato in modo concreto, ad esempio richiedendo un appuntamento specifico;

• l’utilizzo di portali o cloud condominiali è legittimo solo se l’accesso è effettivo e funzionante, pena la violazione del diritto di accesso.

Considerazioni conclusive

Il principio che emerge è chiaro: il diritto di accesso ai documenti condominiali resta integro e non comprimibile, ma va esercitato con lealtà, collaborazione e specificità.

In sintesi:

• l’amministratore deve garantire tempi, modalità e orari chiari ed effettivi;

• il condomino deve formulare richieste precise, collaborare nella fissazione dell’appuntamento e sostenere i costi di riproduzione;

• solo in presenza di inerzia o diniego provato, la tutela giudiziale risulta realmente spendibile, anche sul piano delle spese di lite.

Una gestione corretta dell’accesso documentale resta, dunque, uno strumento fondamentale per ridurre il contenzioso e preservare un rapporto equilibrato tra amministrazione e partecipanti al condominio.

Fonte: condominioweb.com