Quando, dopo la stipula del rogito, emerge che l’immobile acquistato presenta difformità urbanistico-edilizie non sanabili, non dichiarate e non conoscibili al momento dell’acquisto, l’acquirente può ottenere una tutela economica commisurata al deprezzamento dell’immobile.
La protezione non passa dalla disciplina dei vizi della cosa venduta, bensì dalla garanzia per oneri non apparenti di cui all’art. 1489 c.c..

Con la sentenza 14 gennaio 2026, n. 674, il Tribunale di Roma ha ricondotto tali ipotesi nell’alveo dell’inadempimento contrattuale del venditore, riconoscendo il risarcimento del danno parametrato al minor valore di mercato, ed escludendo invece la condanna al pagamento della c.d. fiscalizzazione ex art. 34 D.P.R. 380/2001, in assenza dei necessari presupposti amministrativi.

La vicenda

L’acquirente aveva comprato, con atto del 20 dicembre 2017, un appartamento con pertinenza in un complesso condominiale al prezzo di € 1.000.000.
Nel contratto, la venditrice aveva dichiarato la conformità catastale, l’assenza di abusi edilizi e di provvedimenti sanzionatori.

Successivi accertamenti tecnici avevano però evidenziato una difformità tra lo stato dei luoghi e il titolo edilizio, consistita in un ampliamento fuori sagoma, con incremento della superficie utile e del terrazzo, in area soggetta anche a vincoli paesaggistici, con conseguente insuscettibilità di sanatoria.

L’acquirente ha quindi agito invocando l’art. 1489 c.c., chiedendo una tutela economica per il deprezzamento dell’immobile e, tra le altre domande, il ristoro di somme collegate alla prospettata fiscalizzazione dell’abuso.
La venditrice ha contestato sia la ricostruzione tecnica sia l’inquadramento giuridico, richiamando gli artt. 1490 ss. c.c. e sollevando eccezioni di decadenza e prescrizione, oltre a fare riferimento alle modifiche normative note come “salva casa”.

La qualificazione giuridica: oneri non apparenti e non vizi

Il Tribunale ha chiarito che, in presenza di difformità edilizie non strutturali, non si è in tema di vizi della cosa venduta, bensì di oneri limitativi non apparenti, purché non dichiarati e non conosciuti dall’acquirente al momento dell’acquisto.

“In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c.”

Sulla base della CTU, ritenuta attendibile, è stata accertata una difformità di sagoma, perimetro e superficie, con ampliamenti qualificati come intervento edilizio abusivo.

Sanabilità esclusa e limiti della fiscalizzazione

Il consulente tecnico ha escluso la sanabilità dell’abuso, precisando che la fiscalizzazione ex art. 34 D.P.R. 380/2001:

• non ha effetto sanante;

• presuppone valutazioni e provvedimenti rimessi all’ente pubblico.

Di conseguenza, il Tribunale ha respinto la domanda di condanna al pagamento della somma corrispondente alla fiscalizzazione, in quanto non ancora irrogata e priva di attualità.

Inadempimento del venditore e irrilevanza dell’agibilità

Il giudice ha ravvisato un inadempimento contrattuale del venditore, osservando che:

• il certificato di agibilità non equivale a regolarità urbanistica;

• la commerciabilità dell’immobile non esclude la responsabilità del venditore;

• la nullità urbanistica resta limitata alle ipotesi tipizzate dalla normativa speciale.

Decadenza e prescrizione: applicabile il termine ordinario

Sono state respinte le eccezioni fondate sull’art. 1495 c.c., poiché incompatibili con l’azione ex art. 1489 c.c..
Il Tribunale ha quindi applicato il termine ordinario decennale, trattandosi di obbligazioni di fonte contrattuale.

Quantificazione del danno

La CTU ha stimato il minor valore dell’immobile in € 124.457, importo riconosciuto dal giudice come debito di valore, con rivalutazione e interessi compensativi, per un totale di € 166.500, oltre interessi legali fino al saldo.

È stata invece esclusa ogni voce di danno collegata a sanzioni amministrative non ancora irrogate.

Principi applicativi e ricadute operative

La decisione conferma che le difformità urbanistico-edilizie non dichiarate, quando non apparenti e idonee a incidere su valore e godimento del bene, possono integrare un onere non apparente, dando luogo a:

• riduzione del prezzo;

• risarcimento del danno.

Restano centrali i profili di conoscibilità dell’abuso e di ignoranza incolpevole dell’acquirente: la responsabilità del venditore è esclusa se l’onere era apparente o effettivamente conosciuto.

In ambito condominiale, dove le irregolarità possono coinvolgere anche parti comuni o incidere sulle possibilità di intervento, assumono particolare rilievo le verifiche tecniche preventive (accesso agli atti, ricostruzione dello stato legittimo, verifica dei vincoli).

Conclusioni

La sentenza rafforza un orientamento ormai consolidato:
l’agibilità non garantisce la regolarità urbanistica, la difformità non comporta automaticamente la nullità dell’atto, ma può incidere in modo significativo sul sinallagma contrattuale, legittimando una tutela economica dell’acquirente.

Sul piano processuale, emerge un dato chiaro: viene risarcito il pregiudizio effettivamente accertato (il deprezzamento), mentre le pretese legate a sanzioni future e incerte richiedono estrema cautela, poiché subordinate a valutazioni amministrative non ancora compiute.

Fonte: condominioweb.com