La realizzazione di una griglia di aerazione mediante l’eliminazione di una parte del solaio di un’area comune, effettuata dal condominio senza una preventiva delibera assembleare, costituisce un’innovazione illegittima. In tali casi, il giudice può ordinare la rimozione dell’opera e il ripristino dello stato originario, anche accompagnando il provvedimento con una misura coercitiva per il ritardo nell’esecuzione.

Questo è quanto affermato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con sentenza del 1° dicembre 2025 (resa ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c.), che ha accolto l’azione proposta da una condomina proprietaria di unità immobiliari e autorimessa, ritenendo violato l’art. 1120 c.c. per assenza di una decisione assembleare a fondamento dell’intervento.

La vicenda

Il contenzioso nasce dall’installazione, su iniziativa del condominio, di una griglia di aerazione di circa un metro per trenta centimetri, ricavata tramite il taglio del solaio interrato posto sotto la pavimentazione del cortile interno, in corrispondenza del passaggio di accesso ai garage.

La proprietaria contestava che l’opera fosse stata eseguita senza deliberazione assembleare e senza il rispetto delle maggioranze richieste per le innovazioni, lamentando inoltre l’assenza di adeguati titoli autorizzativi e i potenziali profili di rischio per la stabilità e sicurezza dell’edificio, oltre a un possibile pregiudizio al decoro architettonico.

Chiedeva quindi l’accertamento dell’illegittimità dell’intervento, la condanna del condominio alla rimozione della griglia con ripristino dello status quo ante e l’applicazione di una somma giornaliera per ogni ritardo nell’esecuzione.

Il condominio, costituitosi tardivamente, sosteneva che l’opera fosse necessaria per l’adeguamento dell’autorimessa alla normativa antincendio, secondo le prescrizioni dei Vigili del Fuoco. Tuttavia, le eccezioni preliminari e la documentazione prodotta oltre i termini sono state ritenute inutilizzabili, rendendo necessaria una CTU.

La decisione del Tribunale

Il giudice ha accolto integralmente le domande dell’attrice, chiarendo che l’intervento non poteva essere ricondotto alle facoltà di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., ma integrava una vera e propria innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., soggetta a preventiva approvazione assembleare.

Secondo il Tribunale, le innovazioni si distinguono dalle semplici modifiche perché incidono sull’essenza e sulla funzione della parte comune e richiedono l’espressione di un interesse collettivo formalizzato in una deliberazione dell’assemblea. Nel caso concreto, l’eliminazione di una porzione del solaio e la realizzazione della griglia di aerazione sono state ritenute interventi che vanno ben oltre una modifica migliorativa.

L’opera è stata ricondotta alle innovazioni “agevolate” di cui all’art. 1120, comma 2, n. 1), c.c., finalizzate alla sicurezza e salubrità dell’edificio. Per tali interventi è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., ma ciò non elimina la necessità imprescindibile di una delibera assembleare.

Elemento decisivo è stata proprio l’assenza totale di una deliberazione a monte dell’intervento: circostanza che, di per sé sola, è stata ritenuta sufficiente a configurare la violazione dell’art. 1120 c.c., indipendentemente da eventuali profili urbanistici o autorizzativi.

Le conseguenze

In ragione dell’illegittimità accertata, il Tribunale ha disposto:

• la rimozione immediata della grata di aerazione;

• il ripristino dello stato originario dei luoghi;

• l’applicazione di una astreinte ex art. 614-bis c.p.c. pari a € 20,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione;

• la condanna del condominio al pagamento delle spese di lite e di CTU.

La misura prevista dall’art. 614-bis c.p.c. è stata qualificata come strumento di coercizione indiretta, volto a incentivare l’adempimento spontaneo dell’obbligo, anche alla luce delle modifiche introdotte dalla riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022).

Considerazioni finali

La pronuncia ribadisce un principio centrale nella gestione condominiale: anche gli interventi finalizzati all’adeguamento antincendio e alla sicurezza non possono essere eseguiti di fatto, senza una preventiva decisione dell’assemblea. Ciò che può variare è il quorum deliberativo, non l’obbligo del passaggio assembleare.

Solo in situazioni realmente urgenti e indifferibili l’amministratore può intervenire ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c., con successiva ratifica. Al di fuori di tali ipotesi, l’assenza di una delibera espone il condominio al rischio di ordine di demolizione, ripristino e sanzioni indirette.

In conclusione, l’innovazione sulle parti comuni, anche se motivata da esigenze di sicurezza, richiede sempre una preventiva deliberazione assembleare: in mancanza, l’opera è illegittima e può essere rimossa su ordine del giudice.

Fonte: condominioweb.com