Corte d'Appello di Bari, sent. n. 154 del 6 febbraio 2026

La mancata convocazione di un condomino non rende la delibera automaticamente nulla. Si tratta, invece, di un vizio di annullabilità, che può essere fatto valere esclusivamente dal soggetto non convocato. Il condomino che abbia ricevuto regolare avviso non è legittimato a impugnare la deliberazione lamentando la pretermissione altrui.

È questo il principio ribadito dalla Corte d’Appello di Bari (Terza Sezione civile), con una decisione che offre chiarimenti importanti in materia di impugnazione della delibera, legittimazione ad agire e validità della seconda convocazione.

Il quadro normativo: convocazione e termini di impugnazione

L’art. 1137 c.c. stabilisce che le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, ma consente l’impugnazione della delibera entro 30 giorni nei casi di annullabilità.

Il termine decorre:

• per i dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione;

• per gli assenti, dalla comunicazione della deliberazione.

L’avviso di convocazione deve essere inviato almeno cinque giorni prima della prima convocazione e contenere uno specifico ordine del giorno (art. 66 disp. att. c.c.). Inoltre, l’art. 1136 c.c. prevede che l’assemblea non possa deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

La vicenda

Un condomino impugnava una delibera del 24 maggio 2022 chiedendone la declaratoria di nullità o inefficacia, deducendo:

• presunta carenza di quorum costitutivo e deliberativo;

• omessa convocazione di alcuni aventi diritto;

• mancata partecipazione del condominio alla mediazione;

• irregolarità nella presentazione del nuovo amministratore;

• richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c.

Il Tribunale di Foggia (sent. n. 921/2024) rigettava la domanda, condannando l’attore alle spese e applicando anche la sanzione ex art. 96, comma 3, c.p.c.

In appello, le doglianze venivano riproposte.

La decisione: chi può far valere l’omessa convocazione?

La Corte d’Appello ha respinto integralmente il gravame, chiarendo un principio decisivo:

L’omessa convocazione integra un vizio di annullabilità, non di nullità.
L’azione di annullamento spetta solo al condomino nel cui interesse la legge la prevede, ossia al soggetto non convocato.

Il condomino che abbia ricevuto regolare convocazione non può impugnare la delibera lamentando l’esclusione di altri partecipanti. In applicazione dell’art. 1441 c.c., difetta la legittimazione ad agire.

Nel caso concreto, l’appellante:

• non aveva mai dedotto una propria omessa o irregolare convocazione;

• risultava regolarmente avvisato (verbale trasmesso via PEC);

• non poteva quindi dolersi della presunta pretermissione altrui.

Seconda convocazione: serve il verbale “negativo” della prima?

Altro chiarimento di rilievo riguarda la seconda convocazione.

La Corte ha ribadito che non è necessario redigere un autonomo verbale attestante l’assenza totale in prima convocazione. L’assenza può essere verificata nella stessa seduta di seconda convocazione, anche sulla base delle informazioni fornite dall’amministratore, in mancanza di contestazioni.

Nel caso esaminato:

• l’assemblea si teneva in seconda convocazione;

• erano presenti (tra diretti e delegati) undici partecipanti;

• risultavano rappresentati 521,27 millesimi;

• non vi erano contestazioni.

I quorum risultavano quindi raggiunti.

Mediazione e validità della delibera

La mancata partecipazione alla mediazione non determina invalidità della deliberazione assembleare. Può incidere, al più, sulla regolamentazione delle spese di lite.

Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto corretta la valutazione del primo giudice, anche in relazione alla condotta processuale reiterata del condomino.

Condanna ex art. 96 c.p.c.: abuso del processo

La decisione conferma anche la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., quale sanzione per abuso del processo.

Non è necessaria la domanda di parte né la prova di un danno specifico: è sufficiente l’accertamento di mala fede o colpa grave.

I principi consolidati della Cassazione

La Corte si è posta in linea con l’orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui:

• l’omessa convocazione determina annullabilità, non nullità;

• il condomino regolarmente convocato non è legittimato a far valere la pretermissione di altri;

• non è necessario un verbale “negativo” della prima convocazione;

• la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. ha natura sanzionatoria in caso di abuso della potestas agendi.

Considerazioni operative per amministratori e condomini

La pronuncia offre indicazioni pratiche rilevanti:

1. La legittimazione ad agire è selettiva: niente impugnazioni “per conto terzi”.

2. La seconda convocazione resta valida anche senza verbale negativo della prima, se non vi sono contestazioni.

3. La mancata mediazione non incide sulla validità della delibera.

4. Le impugnazioni temerarie possono comportare condanne sanzionatorie.

5. È fondamentale una corretta verbalizzazione e tracciabilità dei quorum.

In definitiva, la tutela del diritto di partecipazione non si traduce in una legittimazione generalizzata a impugnare, ma resta ancorata alla concreta lesione del singolo condomino non convocato.

Fonte: condominioweb.com