Nei rapporti con il condominio, l’acquirente risponde in solido per le spese arretrate; nei rapporti interni tra venditore e compratore, però, può essere decisiva la clausola contenuta nel rogito notarile che attribuisce gli oneri pregressi all’alienante.

Vendita dell’immobile e spese condominiali: il nodo della solidarietà

In tema di riparto delle spese condominiali tra venditore e acquirente di un’unità immobiliare, la giurisprudenza è frequentemente chiamata a bilanciare due piani distinti:

• la responsabilità solidale dell’acquirente verso il condominio, prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.;

• la regolamentazione dei rapporti interni tra le parti del contratto di compravendita.

Su questo delicato equilibrio interviene la sentenza n. 11902 del 16 dicembre 2025 del Tribunale di Napoli, che chiarisce come le pattuizioni contrattuali contenute nell’atto di trasferimento possano incidere sull’attribuzione definitiva delle spese di contenzioso condominiale.

Il caso: spese legali pregresse e azione di rivalsa

Un’acquirente di un immobile in condominio aveva versato una somma al Condominio in forza della solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c., a seguito della soccombenza del condominio in un giudizio promosso da un altro condomino per lavori sul lastrico solare.

Successivamente, l’acquirente conveniva in giudizio il venditore, sostenendo che:

• il giudizio contro il condominio era stato avviato prima della compravendita;

• nel rogito notarile il venditore si era impegnato a sostenere tutti gli oneri condominiali maturati fino alla data del trasferimento, anche se accertati o liquidati in un momento successivo.

Il Giudice di Pace di Napoli accoglieva la domanda, condannando il venditore alla restituzione delle somme.

L’appello e la decisione del Tribunale

Il venditore proponeva appello, sostenendo di aver già corrisposto le somme dovute e lamentando la mancata comunicazione delle delibere condominiali relative alla ripartizione delle spese.

Il Tribunale di Napoli ha rigettato l’appello, confermando la condanna del venditore.
Pur ribadendo che, in linea generale, per le spese dovute alla controparte vittoriosa, obbligato è il soggetto che risulta proprietario al momento della riscossione, il Tribunale ha attribuito rilievo decisivo alla clausola contrattuale contenuta nell’atto di compravendita.

Tale pattuizione è stata ritenuta idonea a fondare il diritto di rivalsa dell’acquirente nei confronti del venditore per le somme versate al condominio in forza della solidarietà legale.

Spese condominiali e trasferimento di proprietà: i criteri generali

La pronuncia si inserisce nel solco della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., ord. n. 11199/2021), che distingue le spese in base alla loro natura:

• spese di manutenzione ordinaria e gestione: obbligato è chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle attività;

• spese straordinarie o innovative: obbligato è chi risulta proprietario al momento della delibera assembleare ex art. 1135 c.c.;

• spese legali del condominio:

  • verso la controparte vittoriosa: paga chi è proprietario al momento dell’azione di riscossione;

  • verso il difensore del condominio: paga chi era proprietario al momento del conferimento del mandato.

Conclusioni

La sentenza conferma che la responsabilità solidale dell’acquirente ex art. 63 disp. att. c.c. opera esclusivamente nei rapporti esterni con il condominio, a tutela della pronta riscossione delle somme dovute.

Nei rapporti interni tra venditore e acquirente, invece, l’obbligazione può gravare sull’alienante quando:

• la spesa trova origine in fatti antecedenti alla vendita;

• esiste una specifica clausola nel rogito che attribuisce al venditore gli oneri condominiali pregressi, anche se accertati successivamente.

In tali casi, l’acquirente conserva il diritto di ripetere le somme corrisposte al condominio, evitando che la solidarietà si traduca in un definitivo spostamento dell’onere economico.

Fonte: condominioweb.com