La tardiva approvazione dei rendiconti condominiali non comporta automaticamente la revoca giudiziale dell’amministratore, soprattutto quando l’assemblea, pur consapevole del ritardo, decide di confermare la fiducia nel professionista. In tali casi, la scelta assembleare può essere interpretata come una ratifica implicita dell’operato, idonea a indebolire richieste di revoca fondate su profili meramente formali.

Il principio emerge da una recente decisione della Corte d’Appello di Bari, che ribadisce come la verifica della grave irregolarità richiesta dall’art. 1129 c.c. debba avvenire in concreto, valutando l’effettivo impatto della condotta sulla gestione e sugli interessi del condominio.

Il quadro normativo: obblighi e limiti della revoca

La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è disciplinata dall’art. 1129 c.c., che consente a ciascun condomino di ricorrere al giudice in presenza di gravi irregolarità nella gestione.

Tra le ipotesi tipizzate, il comma 12, n. 1, considera grave irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto. A sua volta, l’art. 1130, comma 1, n. 10, c.c. impone all’amministratore di redigere il rendiconto annuale e di convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Tali obblighi mirano a garantire trasparenza, controllo e corretta gestione delle risorse comuni. Tuttavia, secondo l’orientamento fatto proprio dalla Corte, il mero superamento del termine non è sufficiente, di per sé, a integrare una grave irregolarità, se non accompagnato da un pregiudizio effettivo o potenziale per il condominio.

La vicenda esaminata dalla Corte

Alcuni condomini avevano promosso ricorso lamentando:

• la convocazione tardiva dell’assemblea per l’approvazione dei rendiconti 2022 e 2023;

• la mancata esecuzione di una delibera assembleare del 10 giugno 2024.

Nel corso del giudizio, l’amministratore aveva dedotto di essersi dimesso e, nel merito, aveva evidenziato che i rendiconti erano stati comunque sottoposti e approvati dall’assemblea, senza alcun danno economico per i condomini. Quanto alla delibera non eseguita, aveva richiamato criticità procedurali nel conferimento dell’incarico all’impresa.

Il Tribunale aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere, ma aveva posto le spese a carico dell’amministratore, applicando il criterio della soccombenza virtuale.

La decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Bari ha riformato il decreto limitatamente alla regolazione delle spese, disponendone la compensazione integrale, e ha confermato la cessazione della materia del contendere sulla domanda di revoca.

Elemento centrale della decisione è l’assemblea del 16 dicembre 2024, convocata anche per deliberare sulle dimissioni dell’amministratore, che furono respinte. Secondo la Corte, tale deliberazione esprime:

• la volontà di proseguire il rapporto fiduciario;

• una ratifica implicita dell’operato, intervenuta dopo il consolidarsi del ritardo contestato.

In questo contesto, la tardiva approvazione dei rendiconti è stata ritenuta una violazione meramente formale, non accompagnata da alcuna allegazione di danno concreto.

La Corte ribadisce così un principio ormai consolidato: la gravità dell’irregolarità non può essere valutata in modo automatico o cronologico, ma richiede un accertamento sostanziale, volto a verificare se la condotta abbia inciso sulla gestione, sulla trasparenza o sui diritti dei condomini.

Ritardo nei rendiconti e orientamenti giurisprudenziali

La decisione si colloca nel solco dell’orientamento che distingue tra omessa convocazione e mera tardività, escludendo automatismi espulsivi. La giurisprudenza, tuttavia, non è univoca:

• un orientamento più rigoroso qualifica il ritardo oltre i 180 giorni come grave irregolarità non sanabile;

• un orientamento più flessibile (oggi largamente seguito) richiede invece una valutazione concreta della gravità e del rischio di danno;

• la linea prevalente in Cassazione esclude la revoca automatica, valorizzando l’analisi complessiva della condotta dell’amministratore.

Considerazioni operative

Dalla pronuncia emergono due indicazioni pratiche di rilievo:

1. la tardiva approvazione del rendiconto, se non accompagnata da pregiudizi concreti, può non essere sufficiente a fondare la revoca giudiziale;

2. la conferma dell’amministratore da parte dell’assemblea, successiva al ritardo, può essere interpretata come rinuncia implicita a qualificare tale condotta come grave irregolarità.

Resta fermo che un esito diverso può delinearsi in presenza di reiterazione dei ritardi, opacità contabile, impossibilità di controllo, o di ulteriori condotte sintomatiche di mala gestio.

Fonte: condominioweb.com